Investir en SCPI en 2020 Flexible, résilient, idéal pour faire face aux périodes de crise ?

L’impact de la crise sur les placements financiers

La crise sanitaire que nous vivons actuellement a sonné le glas de la méfiance envers les marchés financiers mais aussi le marché immobilier.

La clientèle privée française se méfie traditionnellement des marchés financiers. Ceci est la conséquence des récentes crises et corrections boursières que nous avons vécues (2000, 2008, 2012, 2018) mais c’est également un trait bien marqué de notre culture latine. Nous pensons toujours que le futur sera plus pessimiste que le présent.

 

LES MARCHÉS FINANCIERS, UN RÉEL POINT D’INTERROGATION

Aujourd’hui, nous vivons une crise exceptionnelle que personne n’avait anticipé et qui a entraîné la chute la plus vertigineuse des marchés jamais enregistrée. Pour information, le CAC 40 a ouvert à 3 881 points le 16 mars dernier alors qu’il prospérait autour de la barre des 6 000 points depuis 6 mois.

Un très bel article explique les raisons d’une baisse, due au covid notamment, mais pas seulement… C’est ici. 

Face à ces constats, nous nous tournons mécaniquement vers le marché immobilier. Encore une fois, c’est culturel. En France, nous aimons la pierre, elle est tangible, elle ne bougera pas. Certes…

 

L’IMMOBILIER : UN ACTIF TANGIBLE, RÉSILIENT, MAIS QUI RISQUE MALGRÉ TOUT D’ÊTRE CHAHUTÉ

Le marché immobilier pourrait être davantage impacté que pendant les crises de 2001 et 2008. Le gel des loyers, le secteur paralysé à cause de la suspension des actes notariés en sont des exemples. Malgré une politique de taux bas toujours présente, le marché peut potentiellement être impacté en termes de flux de trésorerie (loyers impayés) mais aussi en terme de valorisation (érosion des prix).

4,6%

Rentabilité moy. SCPI 2019

-37%

perf. CAC40 en 3 semaines !

-8%

baisse de l'immobilier en 2009

les SCPI, le bon investissement en période chahutée ?

Aujourd’hui, nous pouvons légitimement nous poser la question : quel est le meilleur actif dans lequel investir ?

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) a pris du galon ces dernières années. Il y a une raison à cela. Vous pouvez obtenir des rendements nets supérieurs à ceux du marché classique de l’investissement en direct.

Regularité, performance, la bonne tenue des SCPI de rendement

En 2019, la rentabilité moyenne des SCPI dites « de rendement » affiche 4,6% contre 4,07% à Marseille et 2,63% à Paris pour l’investissement locatif traditionnel.

SCPI de rendement

 

Ces belles rentabilités sont générées par l’immobilier professionnel : bureaux, commerces, cliniques, entrepôts etc. Les locataires sont donc des entreprises et non des particuliers.

Cerise sur le gâteau, vous déléguez la gestion de votre parc immobilier à des professionnels. Pour plus d’information sur le mode de fonctionnement de la SCPI, rendez-vous par ici : questions-réponses SCPI

Tout cela semble très beau, à une chose près : les cartes ont été rebattues en 2020. Le covid-19 a proliféré dans notre économie. La récession nous guette et ce, malgré l’effort de l’État de vouloir prendre en charge le paiement des loyers de sociétés en difficulté. Certaines vont malheureusement dépérir…

Investir en SCPI oui, mais une sélection drastique est essentielle

En dépit de leur capacité à mutualiser le risque, il y aura des SCPI qui pourront subir le contrecoup de cette crise sanitaire et ainsi connaître une baisse temporaire de leurs rendements voire du prix de leur part.

Lorsque l’on fait face à un marché de 191 actrices (à fin 2019), il est vital de savoir sélectionner les meilleures SCPI. Par « meilleures » j’entends celles qui sont préparées aux genres d’événements que nous sommes en train de vivre.

Parmi les indicateurs clés, nous pouvons en citer les suivants :

 

La qualité des locataires

les bonnes SCPI savent choisir les bons locataires, les plus solvables. En effet, nous n’avons pas la même expérience avec TOTAL qui loue une tour à La Défense qu’avec un petit fonds de commerce loué par un cabinet comptable à 30 minutes au nord de Limoges. Bien sûr, je caricature mais en ces temps de crise, nous sommes heureux de savoir que les locataires de notre parc immobilier seront toujours au rendez-vous l’année prochaine,

 

Le Report à Nouveau (RAN)

il s’agit de la part des bénéfices de la SCPI qui n’a pas été distribuée aux actionnaires. Il figure au passif du Bilan dans les fonds propres de la société.
Il existe des difference énormes entre les SCPI. Une analyse de chacun des paramètres est réalisée par nos conseillers, ce qui vous permet de sécuriser un peu plus votre investissement.

 

La Réserve de Plus-Value (RPV)

elle est constituée des plus-values (dont on a retiré les moins-values) constatées sur les cessions d’immeubles, qui n’ont pas encore été distribuées.

Il est essentiel de sélectionner des SCPI qui ont su faire des réserves. En temps de crise, elles feront la différence et pourrons vous distribuer de la rentabilité.


Le Taux d’Occupation Financier (TOF)

il s’agit du ratio entre l’intégralité des loyers perçus et l’ensemble des locaux détenus par la SCPI. Si le TOF est de 100%, cela veut dire que la SCPI a loué l’intégralité de son parc immobilier. Il n’y a pas de vacance locative.

 

Ces indicateurs sont fondamentaux.

Ils nous permettent de construire avec minutie des allocations rentables et pérennes pour nos clients.

Chez Cheval Blanc Patrimoine, nous vous sélectionnons les meilleures SCPI du marché, nous vous conseillons sur le mode de détention le plus adéquat (pleine propriété, nue-propriété, personne morale…) et nous vous aidons à obtenir les financements. Pour plus d’informations, rendez-vous sur notre page dédiée : Investir en SCPI

Le mot de l’auteur

La plupart de nos clients nous sollicite avec des idées bien précises. Investir en SCPI, en assurance vie, en immobilier direct… Il n’y a pas de grande vérité. A chaque situation correspond une solution. L’investissement en SCPI présente énormément de qualités. Mais aussi des défauts, et des règles de prudences. Diversification, analyse profonde des SCPI, ne pas regarder que la performance faciale. Chaque % de gagné aura forcément une contrepartie. Mais rassurez vous, nous saurons vous guider !

Jules ROUSSELET

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