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Quel investissement immobilier pour la rentrée 2019 ? Quel dispositif ? Quel régime ? Comment bien investir !

Panorama des possibilités d’investissement immobilier pour la rentrée 2019

 

2019. Les taux sont au plus bas, il s’agit d’un réel levier pour développer du patrimoine et créer de la valeur avec l’immobilier. Est ce le moment d’investir ? C’est la bonne question. C’est néanmoins avec certitude le moment d’emprunter. En résidence principale, les taux peuvent descendre sous les 1% et même à 25 ans. C’est tout à fait exceptionnel.

Avant d’investir, il est essentiel de bien prendre en compte votre situation : Revenus, charges, fiscalité, famille, projet, horizon d’investissement… (Un bon bilan patrimonial peut permettre d’y voir plus clair !)

Nous allons tenter de réaliser un panorama des meilleures solutions qui s’offrent à vous en fonction des situations, des besoins, des possibilités…

Panorama des différents dispositifs à votre disposition pour investir en immobilier

 

 

Pour générer des revenus complémentaires et maîtriser la fiscalité des revenus de l’investissement : le régime du loueur meublé.

Si le régime de la location nue entraîne une imposition des revenus fonciers nets à l’impôt sur le revenus + les prélèvements sociaux (cela peut faire monter pression fiscale globale à 62.2% !), la location meublée génère des bénéfices industriels et commerciaux, qui disposent de leurs propres règles, et notamment de l’amortissement comptable. Notre site détaille ce régime, ses avantages et ses contraintes.


Quels sont les principaux avantages ?

Il ne s’agit pas de réduire sa fiscalité avec le régime meublé, mais de profiter de l’absence de fiscalité sur les revenus à venir dans le meilleur des cas, ou d’avoir une fiscalité très adoucie dans le pire. L’investissement immobilier initial (construction, meubles, mais pas le terrain), est considéré comme une masse d’amortissements qui écrasera la fiscalité jusqu’à épuisement. Ces amortissement sont rechargés par les taxes, charges, intérêts d’emprunt.


Quels sont les investissements éligibles au régime meublé ?

Il existe plusieurs typologies d’investissements éligibles à la location meublée.

Appartement 75011 : Investissez avec le statut LMNP

Exemple d’un appartement. PARIS XI. Travaux et mise en location meublée pilotée. coût global 427 000€. rentabilité 4.11%


L’immobilier direct sous le régime meublé.

Dans ce cas, il suffit de louer un bien immobilier avec un bail meublé. La loi stipule un ensemble d’éléments nécessaire à la mise en location meublée d’un bien. Ces données sont publiques et vous pouvez les trouver ici.

La location meublée permet un adoucissement important de la fiscalité des revenus inhérents à la location de vos biens immobiliers. Il est toutefois important de vérifier le marché locatif du bien que vous proposez afin de vous assurer de l’existence d’une réelle demande pour cette typologie de biens dans votre secteur. Un expert comptable est nécessaire pour réaliser les calculs d’amortissement.


L’immobilier géré : simple et efficace.

L’immobilier géré vous permet d’investir en immobilier et de consentir un bail, souvent long, à un exploitant qui vous assurera la rentabilité de votre investissement, en assurera la gestion, la recherche de locataire…

C’est par exemple le cas des résidence étudiantes, des EHPAD (établissements hospitaliers pour personnes agées dépendantes…), les résidences d’affaires ou encore sénior.

Les rentabilités sont attractives, la gestion clé en main. Attention néanmoins à bien choisir la classe d’actifs dans laquelle vous investissez, et de vérifier la solidité du bailleur, la liquidité, les charges.

Quel que soit votre projet, Cheval Blanc Patrimoine peut vous accompagner, de la stratégie à l’acquisition finale en passant par le financement, et vous guider vers l’opération la plus cohérente et la plus réussie.

Notre métier ne consiste pas uniquement à trouver les meilleures solutions. il y a souvent autant de performance dans le choix du dispositif adapté que dans la meilleure affaire immobilière. L’investisseur qui réalise un super coup immobilier mais qui, imposé à 41%, loue un bien immobilier en location nue, aura une fiscalité si lourde que le taux de rendement global de son opération sera fortement impacté.

L’esprit du débutant contient beaucoup de possibilités, mais celui de l’expert en contient peu. Exposez nous la situation, nous vous guiderons vers les stratégies les plus adaptées.

Alexis CROMBEZ, Associé et directeur du pôle immobilier

La valeur sure a manier avec des pincettes : L’investissement en Loi PINEL

Les gouvernements successifs se sont toujours entendus sur une constantes dans les lois de finance : Il existe depuis des dizaines d’années des dispositifs permettant aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif pour faire face au déficit structurel de logements en France, et renouveller le parc immobilier avec des bâtiments aux dernières normes. Perissol, De Robien, Besson, Demessine, Scellier, Duflot, Denormandie, Pinel…

Le concept ? Acquérir un logement, la plupart du temps dans le neuf, et s’engager à le louer sur une durée déterminée, à un loyer plafonné (mais cohérent), en respectant toute une liste de critères. En l’échange de quoi, vous aurez le droit, avec la loi actuelle, à une réduction d’impôt sur le revenu importante.

L’une de nos pages décrit dans le détail le dispositif en loi Pinel 

Les avantages de la loi Pinel

  • L’offre pléthorique. Il y a des milliers de possibilités d’investissement.
  • La réduction d’impôt sur le revenu, importante au prorata de l’investissement
  • La garantie décennale : Pas de travaux, pas de ravalement, les dernières normes
  • Le financement aisé par les banques

Les inconvénients de la loi Pinel

  • L’offre pléthorique. Il y a des milliers de possibilités d’investissement (bis…) mais peu de bons investissements. La sélection doit être drastique
  • La limite de 300 000€ d’investissement par an
  • C’est un dispositif qui compte dans les niches fiscales.

 

A notre sens, c’est le dispositif phare du moment. Qui a de la fiscalité et une capacité d’endettement doit se pencher sur le sujet. Les taux de crédit sont une anomalie de marché qui rendent l’investissement complètement imbattable sur le papier. Quand l’opération est bien menée, c’est un levier formidable. Au moment de la création de la loi en 2015, les taux de crédit moyen à 25 ans étaient supérieurs à 3%… Et l’opération était déjà digne d’intérêt….

 


Exemple d’un investissement en loi Pinel sélectionné par Cheval Blanc Patrimoine : LE PLESSIS ROBINSON (92)

(opération terminée)

Promoteur : SAFRAN immobilier. Des prix au m² comparables à ceux de l’ancien. Une résidence verte, à proximité de Paris, des transports… Nous avions distribué début 2019 en exclusivité cette opération (dont 80% des appartements sont vendus en résidence principale : gage de qualité…). Nous avons conseillé à nos clients d’investir sans hésiter après avoir menée une étude sur les fondamentaux de la ville (Propriétaires/Locataires, dynamisme du marché économique local, age de la population, transports, données INSEE, prix…)

Plessis Robinson : Investir en loi Pinel en 2019

Nous vous monterions bien les opérations qu’il ne faut pas faire, mais il nous faudrait un peu de temps pour écrire un trilogie de livres de 2000 pages.

Conclusion : Faut il investir en loi Pinel ?

Si vous avez de la place dans les niches fiscales de 10 000€, une capacité d’endettement, une fiscalité stable et que vous souhaitez investir en immobilier, c’est le dispositif fait pour vous. Mais Faites attention. Internet est piégeux. Les programmes mis en avant avec de beaux outils marketing sont parfois trompeurs. Les professionnels ont accès à des offres qui ne sont souvent pas accessibles par les particuliers, et une analyse qui permet de tout mettre en oeuvre pour ne pas se tromper.

 

Investir en préparant l’avenir et maîtriser son IFI : La nue-propriété.

 

Il s’agit pour un investisseur de vouloir acheter le bien immobilier avec des objectifs bien déterminés pour une durée déterminée :

  • Ne pas percevoir de loyer. Et donc, ne pas avoir de fiscalité sur les fruits issus du bien immobilier.
  • Ne pas avoir à s’occuper du bien, dont la gestion et l’entretien sont à la charge de l’usufruitier
  • Ne pas être redevable de l’IFI
  • Et surtout, avoir une décote sur la valeur du bien immobilier lui-même.

 

schema exemple nue propriété

 

Les avantages d’un investissement en nue-propriété

  • Les fortes décotes sur le prix de l’immobilier
  • Pas de revenu = pas de fiscalité !
  • L’investissement n’est pas pris en compte dans l’assiette de calcul de l’IFI
  • Des biens qualitatifs, pas de gestion.

Les inconvénients d’un investissement en nue-propriété

  • Trouver les bons investissements. Les offres cohérentes sont rares, mais elles existent.
  • Un effort d’épargne important, dû à l’absence de loyers

Exemple d’un investissement conseillé par Cheval Blanc Patrimoine en 2019.

(opération terminée)

Paris XV – VII. Champs de mars. Nue propriété 15 ans, décote de 30%, prix des appartements à 8500€ du m² dans un environnement très privilégié. Pour un accès aux meilleures offres, souvent vendue off market, vous pouvez nous contacter et nous transmettre votre cahier des charges.

Investir en coeur de ville et profiter de fortes réductions fiscales : Les lois Malraux et Monuments historiques

 

Il s’agit pour un investisseur de vouloir acheter le bien immobilier qui nécessite une rénovation qui donnera lieu à une réduction d’impôt (Loi Malraux) ou à une déduction du montant des travaux de votre revenu imposable (Loi Monuments historiques)

 

Les avantages d’un investissement en loi Malraux ou monuments historiques

  • De l’immobilier qualitatif, rénové, et des emplacements souvent premium
  • Pour les amoureux de la vieille pierre !
  • Une défiscalisation importante (30% pour la loi Malraux, alors que la loi MH permet de déduire les travaux de ses revenus imposables, soit jusque 45%)

Les inconvénients d’un investissement en nue-propriété

  • Trouver les bons investissements. Les offres cohérentes sont rares, mais elles existent
  • des investissements cohérents à partir de 350 000 / 400 000€

 


exemple d’un investissement conseillé en 2019 par Cheval Blanc Patrimoine (opération terminée)

8 rue de Fontenay, Versailles, loi Malraux. 58% de travaux pour une réduction optimisée.

Investir en SCPI : Recherche de rendement sans gestion. 

 

Nous avons écrit deux pages sur notre site avec un jeu de question-réponse afin de bien définir les contours d’un investissement en parts de SCPI. Question-Réponses SCPI.

SCPI malraux

Les avantages d’un investissement en parts de SCPI

  • Des rendements importants, souvent supérieurs à 5%
  • L’immobilier géré, mutualisé, simple et efficace
  • Une mise de départ faible, à partir de 1000€.
  • Un investissement éligible au crédit immobilier
  • L’éligibilité d’un bon nombre de SCPI dans les contrats d’assurance vie !

Les inconvénients d’un investissement en nue-propriété

  • la FISCALITÉ : Les revenus sont taxés comme des revenus fonciers (IR + PS)
  • Bien heureusement, il existe des possibilités pour la maîtriser : Nue propriété, création d’une SCI à l’IS, Déficit foncier…
  • Attention à la bonne lecture des patrimoines détenus par les SCPI

 

 

 

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