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Défiscaliser en monuments historiques

Comment fonctionne un investissement en monuments historiques ? Quel est mon levier de défiscalisation ?

L’investissement en Monuments Historiques s’applique aux résidents fiscaux français particulièrement aux investisseurs situés dans les tranches d’imposition les plus élevées, TMI 41% et 45%.

 

 

L’investissement en monuments historiques est un dispositif fiscal

Le gouvernement veut préserver le patrimoine immobilier français classé à l’inventaire des monuments historiques :

Devant la quantité importante de biens immobiliers classés, pour faire face à toutes les dépenses, l’Etat qui ne peut pas faire face à toutes les restaurations, demande à ses contribuables d’acquérir et de rénover ces biens immobiliers, avec des travaux souvent importants.

En contrepartie, le contribuable qui procède à cette opération se verra accorder un avantage fiscal important.

 


Un fort impact fiscal avec la loi monument historique : Exemple

La déductibilité des travaux du revenu est imposable.

En effet, le coût des travaux viendra diminuer le revenu imposable du contribuable dans sa totalité, avec un étalement jusque 3 ans, en fonction des travaux. exemple: J’investis dans un bien immobilier qui coûte 200 000€. J’ai 200 000€ de travaux pour le remettre en état, conformément aux législations en vigueur. L’année 1, je réalise 70 000€ de travaux, l’année 2 je réalise 30 000€ de travaux et l’année 3 je réalise 100 000€ de travaux. Si je perçois 100 000€ par en pendant ces trois années, alors :

L’année 1, je déduirai 70 000€ de mon revenu imposable. Je ne serai alors imposé que sur 30 000€ de revenus

L’année 2, je déduirai 30 000€ de mon revenu imposable, je ne serai alors imposé que sur 70 000€ de mes revenus

L’année 3, je déduirai 100 000€ de mon revenu imposable. Je serai alors imposé sur 0€ de revenus

Il s’agit d’un important levier pour réduire sa fiscalité, mais attention. il s’agit toujours de réaliser une opération cohérente, que vous auriez pu sélectionner sans prendre compte de la défiscalisation.

 


Modalités spécifiques à 2018 :

Pour l’imposition des revenus de 2018, les dépenses de travaux seront imputées uniquement sur les revenus exceptionnels.

2018 étant encore aujourd’hui une « année blanche », vous ne paierez pas d’impôt sur le revenu sur vos revenus 2018. Vous avez payé en 2018 sur vos revenus 2017, et paierez en 2019 sur vos revenus 2019.

La mesure ne fonctionnera donc que pour des revenus exceptionnels : Plus value de valeur mobilière, Primes, Dividendes, etc…

 

 

Pour qui le dispositif monuments historiques est il intéressant ?

L’investissement en Monuments Historiques s’applique aux résidents fiscaux français particulièrement aux investisseurs situés dans les tranches d’imposition les plus élevées, TMI 41% et 45%

 

 Comment fonctionne la défiscalisation monuments historiques ?

Le contribuable investi dans un bien  à rénover classé Monument Historique dont les travaux aboutissent à la restauration complète de l’immeuble (parties communes – parties privatives) permettant ainsi de déduire la totalité des travaux du revenu global sans aucun plafonnement.


Quels sont les travaux pris en compte par le dispositif monuments historiques ?

  • Les travaux de restauration et d’entretien
  • Les travaux d’amélioration
  • Les travaux de démolition, de reconstruction ou de transformation à l’identique.

L’ensemble des travaux étant soumis et suivis par les ABF (Architecte des Bâtiments de France)

 

Quelles sont les conditions à respecter pour pouvoir réduire ses impôts en investissant dans les monuments historiques ?

  • Détention du bien pendant 15 ans à la date d’acquisition du foncier
  • Si location, une durée minimum 3 ans (régime de droit commun)

 

Les monuments historiques et les niches fiscales

La réduction d’impôt liée à la déduction dans son intégralité des travaux du revenu global n’entre pas dans le champ d’application du plafonnement global des niches fiscales

 

Exemple :

Taux d’imposition à 41%                                                        Taux d’imposition à 45%

 

Investissement 200 000€

Foncier : 100 000€

Travaux : 100 000€

Investissement 200 000€

Foncier : 100 000€

Travaux : 100 000€

Travaux sur 1 année : réduction de 41 000€ Travaux sur 1 année : réduction de 45 000€
Travaux sur 2 années : réduction de 20 500€/an Travaux sur 2 années : réduction de 22 500€/an

 

Un investissement comportant de nombreux avantages, mais des pièges à éviter

Réduction d'impots

Une défiscalisation très importante

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Découvrez comment défiscaliser en monuments historiques

Afin de défiscaliser en investissant en monuments historiques, il suffit d’investir dans un bien immobilier respectant les critères de la loi détaillés auparavant.

Deux possibilités s’offrent à vous :

L’investissement direct en monuments historiques : réservé pour les experts et les professionnels

Vous achetez vous même un bien immobilier répertorié, et montez l’opération. Il s’agit d’un sujet très complexe. Cheval Blanc Patrimoine accompagne ses clients dans ces opérations, et dispose en interne d’un avocat fiscaliste, et d’un réseau d’architectes vous permettant de réaliser cette opération dont  les règles doivent être strictement respectées. Les bâtiments étant souvent de taille importante, il conviendra de bien mesurer les impacts, risques, et moyens financiers pour ce type d’opération. Notre équipe interne d’experts en financement vous permettra également de profiter de bonnes conditions d’emprunt pour réaliser une telle opération qui ne prend tout son sens que si elle est bien financée.
C’est donc une affaire d’experts. Nous ne conseillons pas aux néophytes de réaliser un investissement en monument historique seuls.

L’investissement clé en main en monuments historiques : Accessibles à tous, simple mais efficace.

Dans ce cadre, un opérateur achète l’immeuble en bloc et réalise une opération de rénovation en monuments historiques.

C’est lui qui porte tous les risques : Accréditations, travaux, respect des règles… il procède à la découpe de l’immeuble en plusieurs biens (appartements, maisons…) de qualité. En tant qu’investisseur, vous pouvez acquérir l’un de ces biens immobiliers et profiter de la défiscalisation de la même manière que si vous aviez réalisé l’opération seul.

C’est une opération beaucoup plus simple, et dont l’intérêt fiscal reste le même. il existe de nombreux programmes immobiliers en monuments historiques, mais attention. il faut les trier sur le volet afin de réaliser une bonne opération :

  • sélection du promoteur et vérification de sa solidité
  • Garantie de bonne fin, assurances
  • vérification de la cohérence du prix de l’investissement : Avant, après travaux.
  • Vérification de la cohérence du futur loyer si vous décider de louer le bien.

 

 

 

Alexandre Balestra

Le conseil de l’expert

Dans tous les cas de figure, une analyse globale de votre situation patrimoniale (revenus, charges, fiscalité, emprunts…) est nécessaire pour mesurer les bons impacts d’un investissement au sein d’un programme en monuments historiques. Nos experts vous réalisent cette analyse pour vous donner une vision claire, exacte, et complète afin de bien comprendre l’opération en monuments historiques, ses impacts dans votre patrimoine, et le rendement global de l’opération.

 

Alexandre BALESTRAExpert en investissement en monuments historiques

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