Comment bien investir en SCPI ?
Investir en SCPI permet d’allier rentabilité de l’immobilier institutionnel, sécurité avec des actifs tangibles, sérénité avec la gestion clé en main. Toutefois, il convient de bien choisir son portefeuille d’investissement. Diversification, choix, analyse des composantes complètes des SCPI sont essentiels avant d’investir. Cheval Blanc Patrimoine vous accompagne dans chacune des étapes. Sélection, simulation, financement, déclarations fiscales, suivi, arbitrages.
Cheval Blanc Patrimoine vous accompagne dans votre investissement en SCPI de rendement et vous offre à travers son expertise la possibilité de réaliser des allocations diversifiées de qualité.
Le fonctionnement de la SCPI en un graphique
Quelle fiscalité pour un investissement en SCPI ?
En investissant en SCPI, il faut savoir que les loyers perçus sont classés dans la catégorie des revenus fonciers ; par conséquent le bénéfice foncier (loyers – charges, les charges étant composées ici uniquement d’éventuels intérêts d’emprunt) sera imposé à hauteur de la tranche marginale d’imposition majorée des prélèvements sociaux.
Par exemple :
Pour un investissement pour 100 000€ de SCPI à crédit avec un rendement de 4.5% vos loyers seront de 4 500€. La première année les intérêts déductibles sont de 1 900€. Votre Bénéfice foncier est alors de 2 600€
Dans l’hypothèse de la tranche marginale d’imposition à 30%, vous serez donc imposé à hauteur de 2 600 x (30%+17,2%) = 1 227€
La fiscalité des SCPI peut parfois paraître importante, même trop importante et justifier l’abandon d’un tel investissement. Néanmoins, sachez qu’il existe des moyens de bien s’organiser pour investir en SCPI pour optimiser ses revenus et sa fiscalité. La nue-propriété (démembrement de parts de SCPI), investir en SCPI en assurance vie, investir en SCPI au sein d’une SCI à l’IS… Nos conseillers vous aiguilleront vers le meilleur montage pour réaliser un investissement toujours plus rentable.
Sur quels secteurs d’activité et géographique faut-il se positionner ?
Il existe différents secteurs d’activités : les bureaux, les commerces, la santé, le tourisme, et l’industrie/locaux d’activités.
Chez Cheval Blanc Patrimoine, nous avons pour vocation de diversifier les allocations au maximum afin d’optimiser le couple rendement risque. Il faut tout de même bien étudier chaque secteur d’activité, car ils ne dépendent pas tous des mêmes facteurs (économique, politique et social) ; par exemple, il faut garder un point d’attention sur le secteur du tourisme qui reste imprévisible, en cas de catastrophe naturelle ou d’attentat l’activité touristique risque de chuter.
La répartition géographique diffère en fonction de chaque SCPI ; tandis que certaines d’entre elles se positionnent uniquement en France (région parisienne, province, Paris) d’autres vont élargir leur secteur géographique au sein de l’Union Européenne. De manière générale, nous essayons d’adapter au maximum le choix des SCPI au profil de chacun de nos clients.
Notre conseil : La diversification oui, mais attention à la maîtrise des marchés ! Nous connaissons le marché immobilier français, particulièrement résilient du fait de sa structure générale. L’Allemagne et les pays nordiques représentent également des zones solides et judicieuses. N’oubliez néanmoins pas que l’augmentation de la rentabilité est souvent liée à l’augmentation d’un risque. Tout doit être mesuré.
La répartition des frais : Quels sont les avantages de passer par un cabinet comme Cheval Blanc Patrimoine lors d’un investissement en SCPI ?
Les frais d’acquisition des SCPI sont fixes et statutaires. Que vous passiez en direct, par votre banque, par un cabinet de gestion privée comme le notre, ces frais seront les mêmes. N’oubliez pas que vous investissez en immobilier. Immobilier = frais de notaires (les frais d’enregistrement). Les frais des SCPI sont en général situés entre 8 et 10%.
Deux types de frais peuvent s’appliquer lorsque l’on souscrit à des parts de SCPI : les frais d’entrée et les frais de sortie. En utilisant des frais de sortie les maisons de gestions misent sur leurs performances, si le prix des parts augmente elles feront un gain sur les clients qui revendront leurs parts.
Par exemple, pour un investissement de 100 000€ sur une durée de 20 ans qui se revalorise à hauteur de 1% par an soit 20 000€ les frais de sorties en cas de revente seront calculés sur 120 000€ et non sur le montant initial.
A l’inverse, utiliser les frais d’entrée reste le moyen le plus rapide d’être payé pour la maison de gestion, on paye les frais au moment de la souscription de parts. Les frais pour une souscription varient généralement entre 8% et 10%, ils sont inclus dans le prix des parts. Les frais affiliés à un investissement en SCPI peuvent se comparer à un investissement immobilier en direct : frais notariés (7.5%), frais d’agence (1/3%), frais de dossier (1%). Il ne faut donc pas considérer ses frais comme un frein mais plutôt comme ceux liés à un investissement immobilier ce qu’est la SCPI.
Notre cabinet s’engage à ne pas ajouter de frais supplémentaires à ceux décrit ci-dessus, il se présente comme un apporteur d’affaires auprès des SCPI.
Peut-on se fier à une SCPI en fonction de sa capitalisation ?
Sur le marché, on trouve deux types de SCPI : SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable. La différence entre les deux se traduit par le montant du capital dont elle a besoin. Si une SCPI est dite à capital « variable » alors l’évolution du prix de parts est relative à l’immobilier de plus le gérant ne limite pas la collecte, on peut donc y souscrire à tout moment. Inconvénient : le gérant doit systématiquement investir et sera moins regardant sur la qualité des actifs.
A l’inverse une SCPI à capital « fixe » aura une évolution de son prix de part corrélé à l’offre et la demande c’est-à-dire que moins la demande de parts sera importante plus le prix baissera et inversement, plus la demande de parts sera importante, plus le prix montera. De plus son montant de souscription maximal est défini au préalable. Quand il est atteint, la SCPI arrête la possibilité de souscrire jusqu’à ce qu’elle décide d’augmenter son capital.
Ce qu’il faut bien comprendre, c’est qu’une SCPI avec une grosse capitalisation ne veut pas forcément dire que c’est une bonne SCPI. Il faut regarder en parallèle d’autres paramètres tels que la date de création de la SCPI, par exemple, si une SCPI a une très forte capitalisation mais qu’elle n’a été créée qu’il y a quelques années, on va pouvoir se poser des questions sur la qualité du parc immobilier. En revanche, une grosse capitalisation pour une SCPI qui a été créé il y à 30 ans reste tout à fait normal et envisageable sans se poser de réelles questions sur la qualité de l’immobilier.
En quoi la date de création est-elle importante dans le choix d’une SCPI ?
Il est important dans le choix d’une SCPI de s’intéresser à sa date de création. Il est plus simple d’appréhender les fluctuations d’une SCPI qui a été créée il y a 20 ans car on a à disposition l’historique de performance, à la différence d’une SCPI plus récente. Certaines SCPI comme Immorente ont vu le jour dans les années 1980, on peut donc imaginer que si elle a résisté aux différentes crises économiques elle est bien implantée dans son secteur.
Une SCPI plus vieille est une marque de confiance pour ses clients sur son taux de rendement qui est souvent stable dans le temps tandis que certaines jeunes SCPI vont distribuer des dividendes élevés les premières années pour séduire les souscripteurs tout en n’assurant pas forcement le même rendement sur le long terme.
Le conseil du cabinet : Bien étudier la date de création et l’évolution de chaque SCPI.
Taux d’occupation financier : à partir de quel taux peut-on considérer qu’une SCPI est de qualité ?
Le taux d’occupation financier représente le ratio de locataires présent dans le parc immobilier versus la vacance locative.
Cet indicateur est primordial, c’est un signe de qualité. Plus il se rapproche des 100% plus la SCPI amassera de la trésorerie et plus elle redistribuera des dividendes élevés. Une SCPI avec un taux d’occupation inférieur à 90% montre qu’elle n’est pas de qualité.
Bon à savoir
Attention néanmoins à bien utiliser les chiffres. Une SCPI qui détient 40 immeubles pour une capitalisation de 1 000 000 000€ avec un taux d’occupation de 90% est plus dangereuse qu’une SCPI qui détient 300 immeubles pour la même capitalisation. La perte d’un locataire important du premier cas aurait un impact fort sur le taux de remplissage. Et c’est arrivé pour certaines SCPI ! Nos experts vous guideront pour bien choisir vos SCPI.
Comment savoir si une SCPI est en bonne santé financière, un indicateur le Report à nouveau
Cet autre indicateur très important est une marque de bonne santé financière de la SCPI, plus le report à nouveau est élevé plus la SCPI a pu mettre du cash de coté en plus de sa trésorerie obligatoire et des dividendes qu’elle a redistribué. C’est une très bonne nouvelle pour les associés car ils peuvent voir leurs dividendes augmentés. Ce report à nouveau peut aussi être utilisé d’une année sur l’autre en cas de dépréciation de la SCPI sur une année qualifiée de « mauvaise » ; c’est une protection pour l’investisseur !
Il est essentiel d’investir au sein de sociétés saines, qui prévoient les potentiels accidents, et surtout, qui détiennent le cash nécessaire pour y faire face. Crise des subprime, Crise du Covid19… Les SCPI bien gérées sauront faire face à ces événements totalement extraordinaires, imprévisibles et dangereux. Encore une fois, ce paramètre est à prendre en compte et nos experts le feront systématiquement.
Durée : combien de temps pour que l’investissement arrive à maturité et devienne rentable ?
L’objectif en achetant des parts de SCPI en pleine propriété est de générer du revenu complémentaire, nous conseillons donc à nos clients de les garder le plus longtemps possible et de les revendre en cas de nécessité (besoin de liquidité). La durée de détention conseillée pour que tous les frais soient absorbés est de 10 ans.
Il faut notamment savoir que la revente avant 22 ans occasionnera des frais en cas de plus-values et avant 30 ans des prélèvements sociaux plus élevés. Vous trouverez tous les taux ici sur le site du service public.
L’investissement en SCPI est aussi intéressant pour préparer sa retraite, il permet d’avoir un revenu complémentaire et de garder un train de vie plus optimal.
Cheval blanc patrimoine conseille ses clients sur les SCPI en qui il a le plus confiance, à travers l’analyse méticuleuse des 3 ratios expliqués ci-dessus : le taux d’occupation financier, le report à nouveau, et son évolution par rapport à sa date de création.
Quel est l’intérêt d’acheter des SCPI en démembrement (Nue-propriété ou Usufruit) ?
Il est possible d’acquérir des parts de SCPI en démembrement. Deux possibilités, soit achat de l’usufruit soit achat de la nue-propriété. Le démembrement peut se faire sur une période de 3 à 20 ans.
L’usufruitier percevra les loyers pendant la durée du démembrement et le nu-propriétaire quant à lui achète ses parts décotés de 10% à 50% selon la période démembrée.
Le prix de revient lors du calcul de la PV immobilière correspond à la valeur de la pleine propriété. Le calcul de la plus-value ne prendra donc pas en compte la décote obtenue au moment de l’achat de la nue-propriété.
Par exemple, si on achète la nue-propriété de parts de SCPI sur 5 ans avec une décote de 20% :
Si la valeur de la pleine propriété est de 100 000€ alors la valeur de la nue-propriété sera de 20 000€. Au bout des 5 ans, il y a reconstitution de la pleine propriété. En admettant une hypothèse de revalorisation de 1% par an soit 5 000€ le calcul de la plus-value se fera sur ces 5 000€.
L’avantage de cet investissement est qu’il ne rentre pas dans l’assiette imposable, de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’investissement en nue-propriété permet donc aux personnes déjà soumises à l’IFI de pouvoir investir sans augmenter leur part d’impôt sur la fortune immobilière. C’est l’usufruitier qui sera redevable de l’IFI.
Un investissement en usufruit de parts de SCPI permet aux entreprises et aux particuliers d’investir leur excédent de trésorerie ou liquidités pour un montant inférieur à la valeur de la part en pleine propriété. A titre d’exemple, si un investisseur achète l’usufruit sur une durée de 3 ans, il paiera environ 10% du prix de la pleine propriété et touchera les loyers dans leur totalité. L’intérêt de ce placement est qu’il offre un bien meilleur rendement que si les liquidités restaient sur des livrets et le risque reste minime par rapport à un placement financier.
Quelles sont les règles de fiscalité pour un achat de SCPI en démembrement ?
En achetant des parts de SCPI en nue-propriété, il y a une décote plus ou moins importante selon le temps de la nue-propriété. Le souscripteur ne touche pas les loyers pendant la durée de la nue-propriété. Cette technique est intéressante pour les personnes fortement fiscalisées qui risque de changer de tranches marginales d’impositions à la retraite.
Exemple :
Par exemple, pour un investissement en démembrement sur 15 ans, le nu-propriétaire va acheter sa part en profitant d’une décote de 39% soit un investissement de 30 500€. Au terme du démembrement, il récupérera un capital de 50 000€.
L’usufruitier quant à lui, va acquérir des parts avec une décote de 61% et bénéficiera pendant 15 ans les loyers à hauteur de 2 525€ par an.
Un principe très important de l’achat de SCPI en nue-propriété est qu’il n’est pas possible de le faire à crédit mais uniquement en cash. C’est un principe que les maisons de gestions ont mis en place pour réguler la demande liée à cet investissement.
Les frais : Ils sont les mêmes en démembrement qu’en pleine propriété mais sont calculés sur la valeur de la quote-part acheté du nu-propriétaire.
Quelle est la particularité d’une SCPI étrangère, que permet-elle ?
Afin de maîtriser la fiscalité des SCPI (tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux) il est possible de se positionner sur des SCPI avec un parc immobilier à l’étranger.
En effet, la fiscalité des revenus fonciers étrangers va être imposés dans le pays d’où sont issus les revenus ; les conventions fiscales entre les pays évitent ainsi la double imposition.
Comment s’articule le financement des SCPI étrangères ?
Aujourd’hui, il existe très peu de banques qui acceptent de financer les SCPI étrangères pour deux raisons principales :
- La qualité du parc immobilier : les banques ne connaissent pas forcement le marché étranger sur lequel la SCPI va se positionner et va donc être plus frileuse que pour le financement d’une SCPI française.
Par exemple, la SCPI Corum XL de la maison CORUM AM dont le parc immobilier compte plus de 50% de son patrimoine en Angleterre. Pays où, pour des raisons de conflits politiques, économiques et géographiques, d’incertitudes…il sera plus compliqué pour les banques françaises de se positionner sur un tel type d’investissement.
- L’ancienneté de la SCPI : en effet, les organismes bancaires vont être extrêmement attentifs à la date de création d’une SCPI étrangère.
La SCPI Novapierre Allemagne 2, de la maison PAREF dont la création date de juin 2019 reste pour le moment non finançable. Novapierre Allemagne 1 ayant été finançable avant sa fermeture à la collecte et se positionnant elle aussi en Allemagne à 100% ; sa petite sœur devrait ainsi avec le temps devenir finançable à son tour.
Tableau récapitulatif de 5 SCPI que nous préconisons
Il en existe d’autres bien évidemment ! Comme évoqué précédemment, de nombreux indicateurs sont à prendre en compte et nos conseillers seront à même de vous conseiller au mieux dans votre prise de décision. Vous pouvez nous contacter au…
| Rendement | Date de création | Capitalisation | Répartition géographique | Secteur | Le conseil Cheval Blanc | |
| Épargne foncière | 4,40% | 01/1968 | 2 650 M€ | 9% à l’étranger | 91% en France | Bureaux | Parc immobilier de qualité, 30% intra-muros à Paris, incontournable |
| Pierval Santé | 5,05% | 01/2014 | 885 M€ | 57,4% à l’étranger | 42,6% en France | 100% Santé | SCPI spécialisée sur le secteur de la santé, avec des investissement en France et en Allemagne. Une base |
| Immorente | 4,64% | 11/1988 | 3 317 M€ | 18,2% à l’étranger | 81,8% en France | Diversifiée | Immorente est l’une des plus anciennes SCPI. Stable, solide, une référence à privilégier. |
| Foncia Pierre | 4,59% | 07/1990 | 428 M€ | 4% à l’étranger | 95% en France | Commerce | Spécialisée dans le commerce depuis 30 ans avec un parc immobilier diversifié et de qualité. |
| Epargne Pierre | 5,85% | 07/2013 | 1 000M€ | 100% Française | Diversifiée | Bureaux, commerce mais aussi industrie pour rechercher de la performance avec intelligence. En diversification |