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Maîtriser votre impôt sur la fortune immobilière (IFI)

 

Les nouvelles réformes ont éliminé une partie des foyers fiscaux redevables de l’impôt sur la Fortune, devenu l’impôt sur la fortune immobilière. Nombreux le paient encore. Cheval Blanc Patrimoine accompagne ces familles pour apprendre à apprivoiser et maîtriser cet impôt souvent perçu comme complexe.

 

Calcul de votre imposition

 

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’impôt sur la fortune immobilière consiste à imposer le patrimoine immobilier net des contribuables français quand il dépasse en valeur le montant de 1 300 000€.

 

Qui est redevable de cet impôt ?

Le montant du patrimoine immobilier comme seuil de déclenchement

Les foyers fiscaux français qui détiennent un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000€

 

Mais aussi les non résidents

Les patrimoines de non-résidents qui détiennent un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000€ pour leurs bien situés en France

 

Quel est le patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Depuis le 1er Janvier 2018, l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière a été considérablement réduite. Lors qu’auparavant, l’ensemble du patrimoine servait de base de calcul à l’impôt sur la fortune, depuis la réforme, c’est uniquement le patrimoine immobilier qui est imposable. Cela exclue donc dorénavant toutes les valeurs mobilières, les biens meubles, contrats d’assurance vie placés sur des supports financiers, contrat de capitalisation etc…

Il convient donc de réaliser une valorisation de votre patrimoine immobilier afin de définir si vous êtes soumis à l’IFI ou non.

 

Comment calculer la base taxable de mon impôt sur la fortune ?

 

La loi stipule que les biens imposable à l’IFI sont :

Tous les biens et droits immobiliers détenus directement par le foyer fiscal au sens de l’impôt sur la fortune immobilière

Tous les biens et droits immobiliers détenus de manière indirecte par le foyer fiscal au sens de l’IFI

 

Quels sont ces biens taxables à l’IFI ?

  • Les immeubles bâtis  : Maisons, appartements, garages, locaux commerciaux, quel qu’en soit l’usage (jouissance, location, mis à disposition…)
  • Les immeubles classés monuments historiques
  • Les immeubles, même si ils sont en cours de construction pendant l’année N de l’IFI
  • Les terrains quelque soit leur nature (terrain à construire, terres agricoles…)
  • Les biens immobiliers détenus indirectement : titres de sociétés détenant de l’immobiliers (SCI…), parts de SCPI quelque soit leur mode de détention (propre, assurance vie, contrat de capitalisation…)
  • Tous les biens immobiliers qui ne disposent pas des critères suffisants pour être classés comme « professionnels » au sens de l’IFI

 

… Et quels sont les biens exonérés ?

 

Il s’agit notamment des biens professionnels :

Les biens professionnels sont totalement exonérés de l’IFI à partir du moment où ils remplissent les conditions spécifiées par les textes :

Ces biens doivent être utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle déterminée par la loi. Il s’agit d’un usage pour une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou même libérale. L’administration se réserve le droit de vérifier la véracité de l’affectation du bien à cette activité professionnelle : il faut que l’usage soit constant et nécessaire à l’exercice de l’activité du contribuable.

L’activité doit donc être réelle, et exercée par le propriétaire du bien immobilier, ou son conjoint, son partenaire de PACS, mais aussi son concubin ou ses enfants mineurs.

L’activité qui est exercée par le contribuable doit également être son activité principale. En ce sens, l’administration vérifie que cette activité représente la principale ressource économique de son exploitant.

En sus, ces biens immobiliers doivent être nécessaires à l’activité…

Il existe néanmoins quelques dérogations lorsque les biens ou droits immobiliers n’entrent pas dans les conditions ci-dessus énumérées. Disposent ainsi d’exonérations partielles :

Les bois et forêts, et parts de groupements forestiers

Les biens ruraux loués à long terme.

Les parts de groupement agricole…

 

Dans tous les cas, un audit patrimonial global nous permettra de mieux vous conseiller, et de délimiter le patrimoine taxable, mais également les moyens de neutraliser l’IFI en réalisant des investissements cohérents.

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