Un dispositif fiscal pour les fortes impositions idéal pour investir en immobilier & maîtriser les fiscalités importantes
Investir en immobilier en cœur de ville et profiter de réductions d’impôt de 30% du montant des travaux effectués. C’est en résumé ce qui caractérise l’avantage fiscal de la loi Malraux. Des règles immuables sont à respecter : L’investissement doit être réalisé en zone sauvegardée (hyper centre ville en général), et les travaux respecter des normes strictes. La loi existe depuis longtemps, et vise à protéger le patrimoine historique français, et les zones sauvegardées. Le texte initial date de 1962 !
Dispositif Idéal pour les fiscalités importantes, l’investissement Malraux permet de réduire ses impôts, rénover vos investissements immobiliers et profiter des taux bas avec le crédit. Attention à la sélection des investissements, essentielle pour réaliser une plus-value à long terme.
Un exemple pour comprendre : Vous investissez dans un programme immobilier présentant des appartements d’une valeur de 300.000€ dont 200 000€ de travaux de restauration. Ces 200.000€ donneront lieu à une réduction d’impôt de 30%, soit 60.000€, que vous pourrez étaler sur 1, 2 ou 3 ans par exemple.
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Revenus, charges, endettement, rentabilité, cohérence de l’opération, toutes les caractéristiques d’un tel investissement doivent être bien comprises. Cheval Blanc Patrimoine dispose d’un pôle d’experts dédiés à l’investissent en loi Malraux qui saura répondre à vos questions et donner du sens à votre patrimoine.
Dispositif idéal pour réduire les fiscalités importantes, la loi Malraux permet d’obtenir une réduction d’impôt de 30% du montant des travaux pour la rénovation d’un bien immobilier situé en secteur sauvegardé. Il s’agit d’acquérir un bien immobilier dans un immeuble sauvegardé, et d’effectuer les rénovations (les conditions d’exécution sont importantes). Hors niches fiscales, défiscalisation importante, cœur de ville, bien réalisé et acheté au bon prix, il s’agit d’un investissement très cohérent.
Exemple d’investissement : Vous achetez un appartement d’une valeur de 300 000€ qui dispose de 200 000€ de travaux. 100 000€ de travaux sont effectués en 2020 et vous donnent droit à 30.000€ de réduction d’impôt. 100 000€ sont effectués en 2021 et vous donnent encore droit à 30.000€ de réduction d’impôt. Au niveau de la fiscalité, l’opération est spectaculaire avec 60.000€ de réduction en 2 ans. Elle doit cependant être réalisée par des professionnels d’une part, et être acquise au juste prix pour réaliser un bon investissement dans son ensemble.
Le montant des travaux vous donnera droit à une économie d’impôt de 30% de leur assiette totale. Nous vous proposons de réaliser votre simulation gratuite, et de vous présenter les meilleures opérations existantes, en exclusivité bien souvent. Il est essentiel de vérifier les points importants : L’emplacement, le prix, le potentiel de valorisation, la demande locative, et bien entendu le ratio de travaux important.
Investir grâce à la loi Malraux
Ce dispositif a été instauré pour préserver le patrimoine français en incitant les contribuables à investir dans la restauration de ce patrimoine en contrepartie d’un avantage fiscal. Contrairement à la loi Monument Historique, qui impose que le bâtiment soit classé, le bien doit ici être en zone sauvegardée, ce qui permet d’avoir un spectre d’investissement beaucoup plus large !
Quel texte de loi ?
La Loi n°62-903 du 4 aout 1962 est venue instaurer ce dispositif qui est aujourd’hui régit par l’article 199 tervicies du CGI.
Pour qui s’applique ce dispositif ?
Ce dispositif s’applique aux résidents fiscaux français soumis à une fiscalité importante.
Comment cela fonctionne :
Le contribuable va investir dans un bâtiment nécessitant des travaux venant en réduction d’impôt à hauteur de :
- 22 % du montant de ces travaux pour :
Les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ; Les SPR avec programme de restauration déclaré d’utilité publique
- 30% du montant de ces travaux pour :
Les SPR couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ; Les quartiers anciens dégradés ; Les quartiers conventionnés nouveau programme national de renouvellement urbain.
Cette réduction d’impôt est retenue dans la limite de 400 000 € de travaux sur une période de 4 ans. La fraction de réduction d’impôt non imputée l’année de la réalisation des travaux pourra être imputée sur l’impôt sur le revenu des 3 années suivantes.
Quel travaux sont pris en compte par le dispositif loi Malraux ?
Les travaux de réparation et d’entretien, les travaux d’amélioration ainsi que les travaux de démolition, de reconstruction ou de transformation.
Les conditions à respecter : Le logement doit être loué nu. L’engagement de location pour une période de 9 ans est obligatoire.
Plafonnement des niches fiscales
La réduction d’impôt Malraux n’entre pas dans le champ d’application du plafonnement global des niches fiscales.
| Investissement de 400.000€ | Investissement de 200.000€ |
| 300.000€ de travaux | 100.000€ de travaux |
| Travaux réalisés sur 1 année : 90.000€ de réduction d’impôt | Travaux réalisés sur 1 année : 30.000€ de réduction d’impôt |
| Travaux sur 2 années: 45.000€ de réduction d’impôt Par an | Travaux sur 2 années: 15.000€ de réduction d’impôt Par an |
Le conseil de Cheval Blanc Patrimoine
Notre pôle immobilier dispose d’accords avec les promoteurs réalisant ces opérations, et les trie sur le volet en prenant en compte bon nombre de considérations :
- Les prix, qui doivent être cohérents lors de la sélection de votre investissement en loi Malraux.
- La garantie de bonne fin des travaux du programme Malraux que vous avez sélectionné.
- La solidité et la fiabilité des promoteurs réalisant les travaux de l’opération en loi Malraux.
- Les assurances
- L’analyse globale de votre investissement (ville, loyers, demande…)
