Loi Pinel : Une stratégie toujours gagnante ? 10 arguments passés au crible pour vérifier la pertinence du dispositif

Introduction-rappel Qu’est ce que la loi Pinel ?

L’article 199 Novovicies (source), communément appelé Loi Pinel est l’une des stars des niches fiscales. Son succès faisant, la Loi a été prorogée et son application étendue à l’année 2024. L’investissement immobilier sous dispositif Pinel à de multiples avantages qui permettent, aux particuliers éligibles, d’atteindre divers objectifs patrimoniaux tels que se constituer un patrimoine, préparer sa retraite voire même protéger sa famille. La réduction d’impôt obtenue par cette Loi sera l’un des moyens, l’un des accélérateurs permettant d’atteindre ces objectifs patrimoniaux.

Pour faire simple, il s’agit d’un dispositif d’optimisation fiscale permettant aux contribuables fiscalement domiciliés en France de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’avoir réalisé une opération d’investissement immobilier locatif dans le neuf, en VEFA ou dans l’ancien réhabilité (Pour plus d’informations, notre site)

En contrepartie, les investisseurs devront investir dans les zones éligibles au dispositif Pinel et respecter certains plafonds, qu’ils soient de ressources des locataires, de prix au m2 ou de montants de loyer.

Parmi ces règles : Les locaux doivent uniquement être à usage d’habitation, et non meublés. L’investissement doit être réalisé dans un produit neuf, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement = sur plans) ou rénovés (attention, les critères d’éligibilité sont très contraignants). La location doit être d’une durée de 6 ans minimum, et le respect du plafond de loyer au m² doit être respecté. Des conditions de ressources, souples, doivent également être respectées. Vous trouverez les détails de ces éléments à jour sur les sites du service public, pour cela, c’est par ici ! 

La nouvelle réforme : Prolongation du dispositif jusque 2024

Une nouvelle réforme a prorogé, une fois de plus, le dispositif Pinel : il prendra fin en 2024 cependant, il subira quelques changements notables, notamment en matière de montant de la réduction d’impôt dont le taux passera, dès 2023, à 10,5 % pour une mise en location de 6 ans, à 15 % pour une mise en location de 9 ans et à 17,5 % pour les investisseurs qui envisageront de louer durant 12 ans.

Enfin, en 2024, dernière année de d’éligibilité au dispositif Pinel, les taux de réductions seront à nouveau rabotés :

• 9 % de réduction d’impôt pour une mise location de 6 ans,
• 12% de réduction d’impôt pour une mise en location de 9 ans
• 14% de réduction d’impôt pour une mise en location de 12 ans

En revanche, si le bien immobilier acquis respecte certaines normes de performances énergétiques, la réduction d’impôt offerte par le dispositif Pinel ne changera pas, et les taux initiaux seront maintenus.

Avantages, inconvénients, qualités et contraintes. Ces éléments seront les critères d’objectivité pour comprendre l’intérêt d’investir avec un dispositif, qui si il a parfois mauvaise presse, est l’un des leviers de déploiement de patrimoine les plus efficaces lorsqu’il est bien utilisé par les contribuables qui peuvent profiter de ses vertus.

Argument N°1 : Se constituer un patrimoine

Investir dans la pierre est un des meilleurs moyens de constituer un patrimoine, d’en tirer des revenus complémentaires sans grand risque, revenus qui viendront combler tout ou partie de la perte de rémunération au moment de la retraite. Si investir sur les marchés financiers nécessite une certaine expertise, l’investissement immobilier ne nécessite pas de connaissances techniques ou financières particulières.

La pierre demeure un actif tangible. On la dit valeur refuge. En cas de contexte économique qui se détériore, les actifs immobiliers ne disparaissent pas et même si leur valeur peut décroitre ou stagner, ils continuent de permettre d’en percevoir des revenus au travers des loyers. Bien situé (la localisation étant un critère fondamental) et bien loué, l’immobilier d’investissement rapporte un revenu régulier et s’apprécie sur le long terme ouvrant la possibilité à la réalisation de plus-values non négligeables. D’ailleurs, l’histoire et les chiffres ont prouvé et prouvent que sur le long terme, l’immobilier a toujours crû.

Argument N°2 : Un investissement rentable

L’immobilier n’a pas à rougir de ses performances et le dispositif Pinel permet d’en augmenter la rentabilité. Il fait en effet beaucoup mieux que les Livrets d’épargne bancaire qui ne rapportent pratiquement plus rien (leurs rendements sont souvent inférieurs à l’inflation). L’alternative pour tenter d’obtenir de la performance est d’investir sur les marchés financiers. La conséquence est une exposition au risque très importante avec un risque de perte de 100% du capital. Rentabilité intéressante pour l’immobilier neuf. L’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) a réalisé un comparatif à partir des taux de rendement interne (TRI) sur une période de 10 années, comparant ces différents. Il en ressort que l’immobilier tire très bien son épingle du jeu. Chez Cheval Blanc Patrimoine, nous constatons, régulièrement, des TRI allant de 7% à 15% nets par an sur les opérations d’investissement Pinel que nous faisons faire à nos clients. Des rentabilités à la hauteur de celles possibles sur les marchés financiers mais sans la dimension du risque de ces investissements.

Argument 3 : Un investissement sécurisé

« Location, location, location » disait un récent ancien Président des Etats-Unis. On entend par là que dans le cadre d’un investissement immobilier, l’emplacement est le critère prioritaire.

Cette tension locative est un des facteurs qui viennent sécuriser l’investissement en permettant de prétendre à de nombreuses candidatures à la location du bien. Enfin, pour se lancer en toute sérénité et toute sécurité, il conviendra de couvrir l’opération aves des assurances de garantie de loyers impayés, de vacance locative et de dégradation. Pour rappel, à l’instar des intérêts d’emprunt, le coût des assurances précitées est déductible des revenus fonciers perçus, ce qui aura pour résultat de réduire la fiscalité.

Argument 4 : Investir avec peu ou pas d’apport

Un des effets de levier, non négligeable, est le crédit. Cet instrument financier est hautement recommandé si l’on veut investir dans le locatif de manière générale et s’impose à lui-même dans le cadre d’un investissement sous dispositif Pinel. Selon les périodes de l’année et le dossier des candidats à l’emprunt, les banques pourront prêter l’intégralité du prix de revient de l’opération d’investissement, à savoir le prix du bien et de tous les frais annexes. Dans leur période moins généreuse, les banques demanderont un petit apport correspondant aux frais d’acquisition. Notre équipe de courtiers est d’ailleurs à votre disposition pour vous accompagner dans toutes les démarches pour obtenir le meilleur financement, quel que soit votre projet. C’est par ici !

Les investisseurs vont être en capacité d’investir un budget sans disposer de la somme. Cerise sur le gâteau, l’article 31 du code général des impôts dispose que les  intérêts du crédit sont déductibles des revenus fonciers afin de déterminer le revenu foncier net imposable. Cela permet de réduire le résultat foncier et donc la fiscalité des loyers. En prime, l’assurance emprunteur est aussi déductible et surtout offre une formidable protection de la famille. En effet, en cas d’accident de la vie, l’assurance prendra le relais, dans les limites fixées par les garanties, dans le paiement des mensualités ou du solde du crédit.

Argument 5 : La souplesse des durées d’investissement

Le dispositif Pinel offre la possibilité de louer pendant 6 ans, neuf ans ou douze ans. Et selon la durée d’engagement choisie, la réduction d’impôt est alors respectivement de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du logement. L’investisseur aura intérêt de privilégier la durée initiale d’engagement de location de 6 ans et prolonger par la suite à 9 ou 12 ans. En effet, il pourra, au terme des six ans, se soustraire au dispositif Pinel, soit en revendant son bien pour récupérer du capital soit en poursuivant sa location sous le statut de LMNP par exemple afin de percevoir des loyers avec une fiscalité maîtrisée pendant toute la durée de l’amortissement réputé différé.

Pour comprendre le dispositif meublé, c’est par ici ! 

Cette possibilité s’offre à l’investisseur au terme des 9 ans. Cette souplesse, non négligeable, rassure et permet de piloter la durée de son investissement sans se sentir bloqué.

Argument 6 : Les droits de mutation sont réduits

Dans le cadre d’un achat immobilier, l’acquéreur doit régler chez le notaire, en plus du prix du bien, les frais dits de mutation, communément appelés frais de notaire, qui correspondent aux droits d’enregistrement sur les ventes. Ces droits sont extrêmement faibles dans le neuf et fortement réduits par rapport aux frais de notaire dans l’ancien.

L’investisseur sous dispositif Pinel qui acquiert un bien neuf aura des frais de mutation qui s’établissent autour de 2,5 % du montant de l’achat alors qu’ils sont aux alentours de 8 % à 10%. Une différence importante qui optimise de manière non négligeable le rendement d’une opération dans le neuf, sous dispositif Pinel, en comparaison d’un investissement dans l’ancien.

Argument 7 : Normes énergétiques, qualité et confort, transition écologique !

Les biens immobiliers neufs sont conçus dans le respect des dernières normes de construction ( BBC, RT2012, HQE), toujours plus strictes. L’isolation thermique et phonique y est très efficace, du fait de l’utilisation de matériaux alliant innovation et performance. Cela permet d’offrir un degré de confort maximal, sans commune mesure avec celui des biens anciens. Mais acheter dans le neuf, c’est également la garantie de profiter d’un bien comprenant de belles pièces de vie, lumineuses, et de prestations hautement qualitatives : parkings à accès automatisé, de halls sécurisés ou d’espaces verts. Toutes ces caractéristiques validées par de nombreuses certifications, telles que NF Habitat.

Argument 8 : Garantie décennale

En se portant acquéreur d’un logement neuf, les investisseurs sous dispositifs Pinel sont couverts par des garanties relatives à la qualité de construction. Dès lors, la solidité générale du bâtiment est à la responsabilité du constructeur, pendant les 10 années suivant la remise des clés au propriétaire. C’est ce qu’on appelle la garantie décennale. Toute défection de l’ouvrage ou de l’un de ses éléments constitutifs entre dans le champ de la garantie.

Un vice de fonctionnement du système de chauffage d’un logement ne permet pas une habitation décente ou un élément de la façade ou du toit menaçant de se détacher rend également le logement impropre à la location. Ces types de causes permettent de déclencher la garantie décennale et évitent aux acquéreurs d’avoir à en supporter la charge et les coûts.

Argument 9 : L’attrait locatif

Investir dans le neuf permet d’offrir des prestations de haut standing aux futurs locataires et permet donc de prendre une longueur d’avance sur la concurrence dans un même quartier. Les bâtiments RT2012 et autres, qui sont des immeubles de basse consommation et qui impactent à la baisse le coût de la facture énergétique ont une cote certaine auprès de futurs candidats à la location qui auront vite fait de conclure à l’intérêt de vivre dans le neuf plutôt que dans l’ancien s’ils souhaitent protéger leur portefeuille.

Concernant le marché locatif, faute de pouvoir acquérir leur résidence principale, les locataires sont très nombreux et la demande, inférieure à l’offre, est loin d’être satisfaite. Une population vieillissante, une croissance démographique, le nombre de famille monoparentale qui croît sont autant de facteurs qui participent à la pénurie de logements et nécessitent le développement d’une offre locative dont les loyers sont accessibles, de surcroît dans les grandes agglomérations de France

Argument 10 : La location ascendant/descendant

Autre bonne surprise du dispositif Pinel, la possibilité de louer son bien à ses ascendants ou descendants. Une mesure qui existait dans la loi Scellier mais qui avait été supprimée par la suite dans le dispositif Duflot. Depuis 2015, un propriétaire d’un bien loué sous dispositif Pinel peut louer son appartement à l’un de ses parents (votre père ou votre mère, par exemple) ou un de ses enfants (étudiant…)

Pour bénéficier de cette mesure, plusieurs règles doivent être respectées. Tout d’abord, l’ascendant ou le descendant doit déclarer ses revenus de façon séparée et ne doit aucunement être rattaché au votre foyer fiscal du propriétaire. De plus, ses revenus doivent respecter les plafonds de ressources fixés par l’administration.

Alors, faut il encore investir en loi Pinel cette année ?

Le dispositif Pinel connait un réel succès auprès des investisseurs qui s’explique entre autres par les 10 raisons d’investir évoquées plus haut. Depuis sa mise en place en septembre 2014, de nombreux contribuables ont choisi de se lancer dans cet investissement locatif pour faire baisser leurs impôts et se constituer un patrimoine immobilier en toute sécurité. Néanmoins avant d’envisager quelque investissement que ce soit, il convient, au préalable, de réaliser un audit patrimonial accompagné d’un Consultant en Gestion de Patrimoine afin que celui-ci s’assure que cet investissement corresponde à votre situation financière, fiscale, patrimoniale mais aussi et surtout aux objectifs que vous seriez désireux d’atteindre. Pour savoir s’il serait intéressant pour vous d’investir en loi Pinel, n’hésitez pas à solliciter l’un des conseillers du cabinet Cheval Blanc Patrimoine.

Le mot de l’auteur : Nicolas Farau

Pour nous mouiller, oui, c’est un dispositif que nous conseillons parfois à nos clients. Mais ce sera parfois la loi Malraux que nous favoriserons, le LMNP, des SCPI dans une SCI à l’IS, ou encore de ne pas faire d’immobilier. Le sur-mesure est notre standard. Rencontrons nous ! Les agendas de nos conseillers sont disponibles ici .