Le LMNP, un investissement de niche devenu l’un des régimes préféré des investisseurs grâce à la maîtrise de l’impôt
En effet, il y a encore quelques années, ce type d’investissement n’intéressait que les investisseurs avertis purs et durs. Mais ça, c’était avant. Face aux taux anémiques des livrets bancaires, face à la glissade perpétuelle de l’assurance vie en Euros, qui pour la première fois en 2018, croise à la baisse la courbe de l’inflation, que reste-t-il à l’investisseur prudent qui souhaite créer un capital pour sa retraite, ou faire fructifier une somme d’argent placée avec un rendement digne de ce nom ?
Passons bien sûr, sur la bourse, qui est aux antipodes de la gestion dite « bon père de famille », pour nous arrêter sur le seul secteur d’investissement ayant un couple rendement/risque plus qu’honorable : l’immobilier d’investissement.
Accédez à tous les programmes sous le régime LMNP
Exemple d’un investissement en EHPAD en île de France
Rentabilité : 4.6% – Bail Ferme de 12 ans – pas de gestion – clé en main – Gestionnaire de qualité (ORPEA, Le noble âge, DomusVi)
Accédez à plusieurs centaines de possibilités : EHPAD, résidence étudiante…
Quelle typologie d’investissement immobilier choisir ?
L’ancien classique, meublé ou nu, le neuf avec un bonus fiscal, le viager, le démembrement, etc… La liste est encore longue. Et puis, je l’achète cash ou à crédit ?
Dans cette section, nous allons aborder l’un des investissements immobiliers les plus rentables et les plus sécuritaires : Le LMNP Service.
Derrière cet acronyme un peu barbare, il faut comprendre Loueur Meublé Non Professionnel de service. Donc, location avec meubles et services, rapportant moins de 23.000€/an et représentant moins de 50% des revenus du foyer fiscal.
Le fonctionnement d’un investissement en LMNP géré ?
Un exploitant va gérer de A à Z votre bien via un bail commercial de 9 à 12 ans, et vous retourner entre 4 et 5% de loyer.
Les services à fournir pour pouvoir profiter du régime LMNP ?
Accueil, restauration, nettoyage des parties privatives et blanchisserie. 3 sur 4 sont obligatoires. C’est bien entendu le gérant qui s’en occupe.
Les atouts de l’investissement sous le régime LMNP
- Aucun souci de gestion
- Pas ou très peu d’impôt sur les revenus immobiliers
- Revenus garantis contractuellement
- Excellent couple rendement/risque
Les inconvénients du LMNP ?
La rareté des biens de qualité en LMNP service neuf. Un des derniers programmes qualitatifs de 120 chambres, dans un bon secteur, avec un bon exploitant, s’est vendu en 2018, en quelques heures… Cheval Blanc Patrimoine, via son expérience dans le domaine du LMNP et ses différents liens, saura vous indiquer le temps d’attente avant une nouvelle commercialisation. Ne surtout pas se précipiter dans l’investissement immobilier. Vous n’achetez pas un pain au chocolat.
Pour qui l’investissement LMNP est il intéressant ?
Le LMNP s’adresse à tous les investisseurs, avec profil sécuritaire, recherchant une très bonne rentabilité, net de charges et d’impôts, sur un capital déjà existant, ainsi qu’à toutes personnes prudentes désireuses de construire un capital sur du long terme via une solution de crédit immobilier.
Vous parlez de bon couple rendement/risque ?
Oui, effectivement. A niveau couple rendement/risque comparable, si l’on choisit méticuleusement son secteur et son exploitant, il n’y a pas mieux. En effet, quel investissement, aujourd’hui, peut générer 4,5% de rendement net de charges et d’impôt ? Avec l’effet de levier du crédit, on passe à 7%. De plus avec le loyer garanti, vous n’avez aucun soucis locatif classique, comme les loyers impayés, la dégradation ou bien la vacance locative.
Quel secteur choisir ?
Seniors, Santé, Affaires, Etudiants ou Tourisme. C’est l’un des points délicats, car certains sont moyens, et d’autres sont même à éviter.
La moyenne des rendements en LMNP
Les années sans fiscalité, en moyenne
Le taux de rendement global en incluant le levier du crédit
Une équipe pluridisciplinaire en interne pour répondre à vos demandes :
Un accès aux meilleurs investissements immobiliers (plus de 4 000 solutions), une sélection sur mesure pour réussir votre investissement, vos financements dans les meilleures conditions, votre simulation sur mesure, un audit patrimonial global, une aide aux déclarations fiscales, toutes les meilleures solutions à votre disposition.
Questions – réponses au sujet du LMNP, avec notre expert Alexandre BALESTRA
Vous parlez de bon couple rendement/risque ?
Oui, effectivement. A niveau couple rendement/risque comparable, si l’on choisit méticuleusement son secteur et son exploitant, il n’y a pas mieux. En effet, quel investissement, aujourd’hui, peut générer 4,5% de rendement net de charges et d’impôt ? Avec l’effet de levier du crédit, on passe à 7%. De plus avec le loyer garanti, vous n’avez aucun soucis locatif classique, comme les loyers impayés, la dégradation ou bien la vacance locative. Au delà, l’immobilier reste le placement préféré des français pour investir leur épargne.
Quel secteur choisir pour bien investir ?
Seniors, Santé, Affaires, Etudiants ou Tourisme. C’est l’un des points délicats, car certains sont moyens, et d’autres sont même à éviter.
Nous analysons constamment les classes d’actifs pour bien cerner les enjeux et les potentiels de valorisation sectoriels
Quel exploitant choisir ?
C’est « LE » critère essentiel, qui fera toute la qualité et la réussite de votre investissement. Primordial, déterminant, crucial, majeur, capital…
Comment le choisir ?
Expérience, transparence des comptes, taille, renégociations des baux, qualité du bail, Art.606 du CC, MAN, gestion du mobilier, politique de développement. Très peu répondent à tous nos critères de sélection.
Combien cela coûte ?
Tout dépend, bien sûr, de la surface et de l’emplacement, mais en moyenne les biens évoluent entre 100.000€ et 300.000€.
Peut-on emprunter pour acquérir un LMNP ?
Bien sûr. Et nos équipes vous obtiendront les meilleures conditions pour encore doper les performances de votre investissement
Pourquoi ne paye-t-on pas d’impôt sur les loyers ?
Dans la loi de 1948 régissant les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), il est possible d’amortir votre bien : (mobilier, immobilier à l’exception du terrain). Attention toutefois, c’est limité dans le temps, du fait de l’épuisement des amortissements. cela reste toutefois un avantage incroyable et permet de neutraliser la fiscalité pendant 20 ans
Mais qu’est-ce que l’amortissement ?
C’est une charge fictive calculée sur la dépréciation du mobilier et de l’immobilier qui permet d’aboutir à un résultat fiscal nul.
Comment le calcule-t-on ?
C’est l’expert-comptable qui va s’occuper du calcul, mais en général, le mobilier s’amortit entre 5 et 7 ans, et l’immobilier sur 20 à 25 ans.
Quelles sont les charges qui m’incombent ?
Toutes les charges d’exploitation sont en général financées par l’exploitant. Les seules charges de l’investisseur sont la taxe foncière et les frais de comptabilité. Ses derniers, en cas d’adhésion à un CGA, seront remboursés (ainsi que le CGA) à hauteur des 2/3, par l’état, sous forme d’un crédit d’impôt.
Pourquoi y-a-t-il un montant HT et un montant TTC dans le cas du neuf ?
Si l’investisseur finance dans un premier temps la TVA, l’état va lui rembourser intégralement cette dernière, une fois la livraison du bien effectuée. C’est pour cela, en cas de financement à crédit, qu’il faut monter un prêt HT et un autre (relais, In Fine, etc…) pour la TVA, qui sera remboursé très rapidement. En général, 5 mois maximum après la livraison du bien.
Pourquoi parlez-vous du « cas du neuf « ? Y-a-t-il une autre façon d’investir dans le LMNP ?
Oui, cela s’appelle le LMNP d’occasion. Cela consiste à acheter un bien déjà construit, et en cours de bail. Il y a des avantages et des inconvénients.
J’ai entendu parlé du LMNP Censi-Bouvard ?
Il s’agit d’une forme déclarative du LMNP que nous ne conseillons pas à nos clients. Elle est beaucoup moins performante que le LMNP amortissable, et beaucoup moins « défiscalisante » que la loi Pinel.
Peut-on revendre facilement un LMNP ?
Oui, à condition d’avoir respecté tous les critères de sélection évoqués ci-dessus. Il est bon de rappeler que c’est la qualité de gestion, de l’exploitant qui fera toute la différence. Il n’y a pas de période de location minimum à respecter. Le bien peut être revendu à tout moment.
Cheval Blanc patrimoine est-il affilié à un gestionnaire LMNP ?
Absolument pas ! Nous mettons en avant notre totale impartialité dans le choix de l’exploitant, afin de ne retenir pour notre clientèle, uniquement le top 3, selon des critères de sélection draconiens.
Comment puis-je m’informer plus précisément sur le LMNP, avoir une simulation en adéquation avec mes attentes et mes objectifs, choisir le bon secteur et le bon exploitant, monter correctement mon dossier de financement cash ou à crédit, HT et TVA ?
Tout simplement en demandant à notre spécialiste LMNP, Alexandre Balestra, un RDV téléphonique ou physique, dans l’un de nos cabinets (Paris 16 ou Versailles). Il se déplace aussi à votre domicile ou à votre bureau.
Florence HENG, Cheval Blanc Patrimoine
Il nous semble essentiel de bien réfléchir avant de vous lancer dans ce type d’investissement : Audit de votre situation, simulations de l’investissement et explications du dispositif seront la première étape. Après confirmation de la stratégie, nous établirons votre cahier des charges pour trouver l’investissement qui vous correspond le mieux. L’accompagnement sera alors global : De la négociation des conditions à l’obtention du prêt, nous serons à vos côtés à chaque étape pour que votre projet soit une réussite.