Comment investir avec la loi Pinel 2023 et réussir son investissement ?
On l’entend partout ces dernières semaines : « le dispositif Pinel 2023 est réduit ». « Il faudrait se dépêcher ». « Le dispositif perdrait de son intérêt ». « Il sera trop tard en 2023 ». « Le Pinel touche à sa fin ». Toutes ces phrases catastrophées qui tracent leur chemin dans l’esprit des investisseurs créant une panique et un stress, voire un manque de confiance dans ce dispositif à l’approche du 1er janvier 2023.
Halte ! Il est temps de remettre l’église au milieu du village et de reprendre les éléments un par un.
Malgré de nouvelles règles de jeu pour la loi Pinel…
Afin de bien comprendre les nouvelles règles du Pinel , il convient de revenir sur les conditions initiales.
Rappel du dispositif originel
Il en devient presque inutile aujourd’hui de présenter l’investissement immobilier comme l’investissement préféré des Français. Pour la majorité d’entre nous, investir dans la pierre est l’investissement le plus sécurisant qui puisse être proposé, quelle que soit notre profil patrimonial. Cela s’explique certainement par deux aspects : le côté concret et palpable de la pierre mais également par la rentabilité affichée plus importante que les produits d’épargne traditionnels.
Cela est sans compter que l’investissement immobilier est l’un des seuls investissements qui peut s’effectuer par le levier du crédit. Outre ces éléments connus de tous, l’investissement immobilier peut se présenter avec un avantage fiscal non-négligeable.
L’un des dispositifs les plus connus permettant d’allier acquisition immobilière et réduction d’impôts, tout en étant accessible dès 3 000€ d’impôts à gommer, est sans conteste la loi dite « Pinel » en vigueur depuis 2014 et codifiée à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts. Cette loi permet à un investisseur, en contrepartie de la mise en location d’un logement neuf ou réhabilité durant six, neuf ou douze ans et du respect d’un double plafond de loyer appliqué et de ressources du locataire, de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 21% du montant d’investissement (frais de notaire compris).
La réduction d’impôts est plafonnée et elle n’opère plus :
- Au-delà d’un montant d’investissement de 300 000 euros
- à partir de 5 500 euros du mètre carré de surface pondérée (surface habitable à laquelle s’ajoute 50% de la surface extérieure plafonnée à 8 mètres carré).
Malgré ces plafonds à respecter scrupuleusement afin de se voir appliquer la réduction fiscale attendue, il est évident que le levier fiscal de ce dispositif peut être un important coup de pouce pour les investisseurs. Afin de rendre les choses concrètes, cela signifie qu’un investisseur peut bénéficier, pour l’achat d’un appartement, d’une réduction d’impôt annuelle allant jusqu’à 6 000 euros et jusqu’à 63 000 euros sur douze ans.
Belle manière de rediriger son impôt dans la création d’un patrimoine immobilier tout en aidant l’Etat dans la construction de logements en France…
C’est en tous cas ce qu’ont décidé aujourd’hui plus de 60 000 contribuables par an depuis désormais plus de sept ans. Il est utile de préciser que le dispositif a même été victime de son succès, notamment pendant la crise du Covid-19. Face à une baisse de délivrance des permis de construire et des ralentissements de construction, la demande a été très largement supérieure à l’offre entraînant de facto une pénurie de logements neufs dans les zones les plus attractives (donner des exemples ?)
Alors pourquoi l’Etat a-t-il décidé de modifier un dispositif qui semble largement approuvé et qui a démontré sans conteste ses multiples intérêts ?
De nouvelles contraintes entraînant un double dispositif applicable pour la loi Pinel 2023
Tout d’abord, rappelons que le dispositif Pinel est le petit frère d’une longue série de dispositifs semblables dont l’aîné remonte à 1982. Dès lors, l’investissement immobilier locatif défiscalisant n’est pas du tout récent. Le dispositif Pinel est même aujourd’hui reconnu comme le dispositif « amélioré » de tous ses prédécesseurs.
C’est d’ailleurs, pour beaucoup d’experts, la principale raison de sa longévité. En effet, le dispositif Pinel 2023 est le seul dispositif de la sorte à avoir survécu à un changement de gouvernement. Créé au début du mandat du Président Hollande, il a été maintenu pendant le premier mandat du Président Macron et il est aujourd’hui renouvelé, mais toujours maintenu, pendant son second mandat.
Dès lors, il faut tout d’abord reconnaître l’exploit de cette longévité tout en admettant qu’une adaptation aux problématiques actuelles devenait nécessaire.
Quelles sont donc les raisons ayant entraîné ce besoin d’adaptation ? Afin de bien comprendre et s’adapter à ce nouveau Pinel, il est utile de comprendre les raisons de ce changement.
Nous nous rappelons tous de notre ressenti lors des confinements successifs. Notre principal besoin, pendant cette période difficile, était sans aucun doute le besoin d’espace intérieur comme extérieur. Il suffit de regarder les statistiques de recherches des moteurs de recherches en acquisition immobilière pour se rendre compte qu’il y avait quasiment systématiquement une demande d’extérieur mais également d’une pièce supplémentaire. Dès lors, l’Etat doit faire face à cette nouvelle demande urgente et influer sur les constructions à venir. Nous verrons un peu plus bas que les nouvelles contraintes du Pinel répondent à ce besoin d’espace.
Mais ce n’est pas la seule adaptation aux problématiques du moment. Nous le savons : l’une des luttes contemporaines est bien en faveur de l’environnement, et par-delà les économies d’énergie. Afin d’entraîner les promoteurs vers la voie de la protection de l’environnement et des énergies vertes, le dispositif Pinel comme nous le connaissons aujourd’hui ne s’appliquera donc plus qu’à ceux qui respectent les normes les plus modernes en ce sens.
Dès lors, il convient de différer les deux Pinel qui coexisteront à partir du 1er janvier 2023
Le Pinel qui remplirait les nouvelles exigences
Comme indiqué ci-dessus, le nouveau Pinel se concentre autour de deux exigences. Premièrement, l’espace. Par exemple, un studio devrait mesurer à minima 28 mètres carrés avec une surface annexe de 3 mètres carrés. Un deux pièces, quant à lui, doit présenter une surface de 45 mètres carrés avec la même surface annexe.
Les appartements d’une ou de deux pièces sont les typologies les plus recherchés par les investisseurs et c’est encore valable pour la loi Pinel 2023. Néanmoins, vous pouvez retrouver toutes les typologies et surfaces exigées dans le tableau ci-dessous. Ces exigences de surface font directement écho à ce que nous avons exposé auparavant, à savoir les besoins d’espace démultipliés depuis les confinements successifs.
Ces conditions de surface sont a priori aisées à appliquer à partir du moment où nous les connaissons. Mais ce ne sont pas les seules conditions à respecter. Comme nous l’avons vu, la protection de l’environnement est au cœur de ce nouveau dispositif. Cela se traduit par deux nouvelles exigences.
Premièrement, à partir du trois pièces, une double orientation, soit des fenêtres a minima sur deux façades à orientations différentes de la pièce à vivre, est désormais obligatoire afin de se voir bénéficier les conditions les plus favorables du dispositif Pinel. En sus, depuis 2020, la France est passée d’une réglementation thermique à une réglementation environnementale, la RE 2020, succédant à la RT2012, et qui est plus ambitieuse et plus exigeante pour les constructions neuves.
Afin de se mettre en conformité avec le nouveau Pinel, et ainsi garder les anciens taux pleins, il faudra donc que le bâtiment choisi présente les caractéristiques de la RE 2020 ou à défaut, que le permis de construire ait été déposé avant le 1er janvier 2022 afin que la RT 2012 soit acceptée.
Si toutes ces conditions sont réunies, les taux actuels du Pinel comme nous le connaissons sont prorogés, à savoir 2% par an pendant 6 ans, prorogeables 1 fois 3 ans (9 ans) et une autre fois 3 ans à 1% par an (12 ans).
Le Pinel qui ne remplirait pas ces exigences
Si un lot ne présente pas les conditions susmentionnées, cela ne signifie pas que ce lot n’est pas éligible à une réduction fiscale. Au contraire, le lot reste éligible à une réduction fiscale mais réduite. En effet, le taux annuel passe de 2% à 1,75% du montant d’investissement frais de notaire inclus, avec les mêmes plafonds.
Cela signifie que le taux de réduction fiscale passe en 2023 à 10,5% pour un engagement de location de six ans, de 15% pour un engagement de location de neuf ans et de 17,5% pour un engagement de location de douze ans. En 2024, les taux diminueront encore à savoir de 9% sur six ans, 12% sur neuf ans et 14% sur douze ans. Cela dans le but de pousser de plus en plus les acquéreurs à se diriger vers les nouvelles normes et à mettre de côté les appartements qui ne les respectent pas.
Cette réduction fiscale peut donc se ressentir sur l’effort d’épargne des investisseurs qui verront l’aide de l’Etat réduite pour cette acquisition. Mais cela signifie-t-il que le dispositif Pinel perd totalement de son intérêt et qu’il n’y a donc plus lieu de se diriger vers ce type de produit ? Chez Cheval Blanc Patrimoine, nous pensons tout le contraire. Le dispositif garde toute sa puissance, à condition évidemment de ne pas s’aventurer seul mais accompagné d’un conseiller expert.
… Le dispositif ne perd pas de sa puissance
Malgré ces conditions et de facto ces réductions de taux, le dispositif Pinel ne perd certainement pas de sa puissance. En effet, il reste extrêmement attractif mais surtout inégalable en l’état actuel des niches fiscales à condition de se faire accompagner par un expert en la matière.
Un dispositif toujours attractif et inégalable
Pour bien comprendre l’attractivité persistante du dispositif Pinel, il faut bien se remettre en tête que ce dispositif a pour cible première la grande majorité des contribuables français. Il est d’usage d’admettre que ce dispositif est accessible dès 3 000€ d’impôts à gommer jusqu’à 6 000€ pour un seul investissement, et 10 000€ pour deux investissements, soit le plafond global des niches fiscales.
Dès lors, jusqu’à 20 000€ d’impôts à payer, ce dispositif vous est destiné afin d’aller chercher la réduction par moitié de votre imposition. Il y a de fortes chances que vous, qui lisez cet article, êtes concernés par ce niveau d’imposition.
Aucun dispositif de réduction fiscale par l’investissement immobilier n’a pour cible ce niveau d’imposition. Le dispositif Pinel est donc le seul qui est destiné à une réduction de cet ordre.
Outre cet élément, l’aide fiscale apportée pour ce genre d’investissement immobilier, même avec des taux réduits, est tout de même une aide inégalable. Il convient de rappeler que sur 12 ans, jusqu’à 17,5% du montant d’investissement est pris en charge par l’Etat via le remboursement de vos impôts, soit jusqu’à 52 500€ euros. Dès lors, la création ou l’augmentation de votre patrimoine sont fortement optimisées via cette aide fiscale. De même, la loi Pinel permet et permettra toujours à partir du 1er janvier 2023 de louer à un ascendant ou à descendant, à condition que ce dernier ne soit pas un membre du même foyer fiscal. Ce dispositif permet donc de protéger et d’héberger vos proches qui bénéficieront du confort d’un logement neuf.
Cela est sans compter les avantages et les garanties inhérents à l’acquisition d’un logement neuf, comme les frais de notaire réduits – 2,5% maximum au lieu de 8% – ou les garanties de parfait achèvement, biennale ou décennale qui n’existent pas dans l’acquisition dans l’ancien.
Enfin, bien qu’il soit inutile de le rappeler, l’investissement immobilier, y compris via la Loi Pinel, est l’un des meilleurs investissements afin de se constituer des revenus complémentaires et de préparer sa retraite. En effet, au terme de la période Pinel, vous pouvez basculer en location meublée avec le statut de Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP) notamment en choisissant le régime de déclaration au réel et le système d’amortissement qui vous évitera de payer des impôts sur les loyers que votre logement générera.
Cette option est une solution pour percevoir des revenus locatifs non fiscalisés à l’issue de cette période de défiscalisation, et qui est aujourd’hui l’option préférée des premiers investisseurs Pinel qui arrivent au bout de leur première période de six années. En fonction de votre situation, le dispositif Pinel, taux de réduction fiscale 2022 ou 2023, peut donc répondre à grand nombre de vos objectifs.
Afin de s’assurer que le dispositif Pinel est adapté à votre situation patrimoniale et à vos objectifs, il conviendra de se faire accompagner d’un expert sur ce sujet.
De l’intérêt d’être accompagné par un expert
Chez Cheval Blanc Patrimoine, nous proposons de vous accompagner pour votre investissement Pinel en respectant plusieurs étapes :
- La réalisation de votre bilan patrimonial permettant de déterminer si le dispositif est adapté à votre situation fiscale et patrimoniale ;
- Le choix du bien en accord avec votre cahier des charges et notre connaissance des marchés immobiliers. Ce choix du bien est d’autant plus important aujourd’hui avec les exigences du Pinel +. Si vous avez la volonté de conserver les taux actuels du Pinel, un expert immobilier devient nécessaire afin de s’assurer que le lot choisi possède toutes les conditions susmentionnées ;
- La réalisation des simulations bancaires, financières et fiscales de cette acquisition ;
- Le suivi de l’acquisition, de la recherche de financement, du passage notaire, des travaux, de la déclaration et de la gestion locative du bien.
En somme, notre rôle est bien de nous assurer que le dispositif est le plus adapté à votre situation mais également de rendre cet investissement le plus performant et intéressant pour vous.
Il nous est important pour nous, à partir de tous les éléments explicités, que vous saisissiez bien les applications de la loi Pinel, dans ses anciens ou nouveaux taux.
Néanmoins, il est beaucoup plus important pour nous d’insister sur un élément essentiel : investir en loi Pinel, c’est d’abord effectuer un investissement immobilier. Le chapeau fiscal attenant ne doit rester que la cerise sur le gâteau de cet investissement, et non pas la motivation première de cette acquisition au risque d’oublier les règles essentielles à suivre pour réaliser un bon investissement dans la pierre.
Au premier lieu de ces règles, la localisation reste évidemment le premier critère à mettre en avant. Nous nous tenons à votre disposition pour cela, avec, au sein de Cheval Blanc Patrimoine, une cellule de chasseurs immobiliers en partenariat avec plus de soixante-dix promoteurs immobiliers, dont les plus connus et les plus solides du métier. Cette cellule immobilière est, chaque jour, à la recherche des meilleures localisations du moment et vous permettra de vous alléger de cette recherche parfois peu évidente et aux prises à des préjugés personnels ou de l’affect sentimental, propres à l’investissement immobilier, qui ne doivent pas être à l’œuvre que ce soit pour un investissement financier ou immobilier. Notre cellule est notamment à la pointe des dernières connaissances concernant les grands chantiers urbains en cours ou à venir autour des futurs projets immobiliers en vente en état futur d’achèvement (VEFA).
Evidemment, tout cela est dans le but de satisfaire nos futurs acquéreurs que nous suivrons tout le long de leur investissement. Il est donc primordial d’écarter la « carotte fiscale » du jugement afin d’établir un futur potentiel de plus-value important.
Dès lors, quoi de mieux dans six, neuf ou douze ans de revendre son bien qui aura généré jusqu’à 21% de son prix en réduction d’impôts mais également une belle plus-value ? C’est en tout cas notre première motivation chez Cheval Blanc Patrimoine.