Les SCPI allemandes : La solution miracle ?

Investir en SCPI l’une des alternatives préférées des investisseurs face à la baisse des rendements

L’investissement en SCPI connait un véritable succès à l’heure où les taux de crédit sont bas et les rendements distribués aux alentours de 4.5%.

Au-delà de l’effet de levier procuré par l’investissement, la SCPI permet d’investir dans un portefeuille d’institutionnels diversifiés en bureaux, entrepôts, commerces, établissements de santé et d’éducation… Il permet une diversification patrimoniale et les nombreux acteurs sur le marché proposent à l’investisseur de constituer une allocation qui lui ressemble entre logique très opportuniste ou approche prudente et conservatrice.

L’accès à un marché européen est aussi apprécié, par exemple, Novapierre Allemagne de Paref, Eurovalys d’Advenis, LF Europimmo de la Française ou encore Pierval Santé d’Euryale jouent la carte de la diversification géographique avec une implantation allemande de leur patrimoine.

De nombreux atouts en faveur de l’investissement en SCPI

Les atouts des SCPI sont nombreux et l’accès à l’immobilier sans souci de gestion continue de séduire. Toutefois, ce placement n’est pas exempt de fiscalité et la redistribution de loyers auprès des propriétaires investisseurs est génératrice de revenus fonciers schématiquement fiscalisés à la tranche marginale d’imposition auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Mais qui restent à tempérer…

Beaucoup pensent alors trouver en la SCPI d’implantation Allemande une solution miracle d’investissement en immobilier sans fiscalité (en profitant d’un crédit d’impôt prévu par la convention franco-allemande de 1959) ce constat est à tempérer.

L’attrait du marché allemand

Le marché allemand présente une réelle opportunité d’investissement qui obéit à une logique différente de notre lecture française : pour exemple « les centres villes » sont organisés autour de véritables centres opérationnels d’affaires, l’économie tertiaire occupe une place importante et l’Allemagne attire les plus grandes entreprises mondiales. Le taux de chômage y est bas.

L’immobilier allemand profite de peu de vacances locatives et de loyers contenus qui assurent également leur pérennité. Enfin, les métropoles allemandes laissent espérer aux investisseurs un potentiel de plus-value.

Eclairage sur la fiscalité des parts de SCPI d’implantation allemande prévue par  la convention fiscale franco-allemande :

Le propriétaire de parts bénéficie d’un crédit d’impôt reposant sur l’impôt français normalement dû sur les revenus allemands. Les prélèvements sociaux sur les revenus étrangers ne sont pas dus.

Attention, il n y a pas de neutralité fiscale car le crédit d’impôt est calculé sur le taux moyen d’imposition alors que les revenus sont fiscalisés à la tranche marginale d’imposition qui correspond à la plus haute tranche du barème progressif d’imposition auxquels sont fiscalisés les revenus. Par exemple, un contribuable personne physique ayant une tranche marginale d’imposition à 30% peut avoir un taux moyen d’imposition de 12.8%.

Exemple

Prenons le cas d’un souscripteur personne physique célibataire sans enfant – revenu annuel 100 000 € par an soit un revenu net imposable de 90 000 €. Sa tranche marginale d’imposition est de 41%.

Il investit en cash  200 000 € de SCPI avec une rentabilité de 4.5% nets de frais (loyers annualisés 9 000 €).

Investissement au sein d’une SCPI investie en France

Fiscalité : impôt sur le revenu

IR = 9 000 x 41% = 3690€

Prélèvements sociaux : 9 000x 17.2% = 1548€ dont 6,8% déductibles en N+1 soit 612€

Fiscalité Totale = 4626€

Rentabilité = 2.12%

Investissement au sein d’une SCPI investie en Allemagne

Fiscalité

Fiscalité SCPI IS (allemand) acquittée par la SCPI: 9000*15.825% => 1425 €

Frottement fiscal :

Détermination du crédit d’impôt :

1 – Détermination du taux moyen d’imposition sur la base des revenus perçus salaires + revenus des parts de SCPI (soit 99 000 €) : 27%

2 – Crédit d’impôt : (taux moyen * revenus SCPI) : 2430 €

IRPP avant SCPI : 22 986 €

IRPP avec SCPI : 26 676 € – 2430 € = 24 246 €

Frottement fiscal :  24 246 € – 22 986 € = 1260 €

Fiscalité totale : 1425 € + 1260 € = 2685 €

Rentabilité nette : 3.16%

L’avantage revient dont à la SCPI investie en Allemagne, mais cela ne doit pas être l’unique critère de sélection de votre portefeuille. Ainsi, nous considérons qu’il faut souvent diversifier pour lisser ses risques et investir de manière cohérente, avec une vision globale.