Introduction-rappel Qu’appelle t-on la location meublée ?
Défini par la loi Alur de mars 2014, un logement meublé doit être décent, équipé en nombre et en qualité suffisants, pour assurer une jouissance paisible du logement au locataire. La liste des équipements obligatoires du mobilier, que doit comporter un logement meublé, est entrée en vigueur le 1er septembre 2015.
Les avantages de la location meublée sont multiples : une fiscalité attractive, des loyers plus élevés, une liberté contractuelle avec le locataire. Cheval Blanc Patrimoine fait le point pour vous.
A minima, pour être considéré comme meublé, le logement doit comporter :
- une literie comportant couette ou couverture ;
- volets ou rideaux dans la ou les chambres ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur et congélateur ;
- la vaisselle nécessaire ainsi que quelques ustensiles de cuisine ;
- une table et des chaises ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d’entretien ménager.
Les avantages de la location meublée POUR LE PROPRIETAIRE :
Lorsqu’un propriétaire souhaite mettre sur le marché une location meublée, de nombreux avantages se présentent à lui.
Un propriétaire peut demander un loyer 10 à 30 % plus élevé pour une location meublée que pour un logement vide équivalent en termes de surface. En plus d’une meilleure rentabilité brute, le régime fiscal est différent et plus avantageux lorsqu’un propriétaire loue un bien meublé plutôt que nu.
Une fiscalité très intéressante :
En effet, les revenus générés, par une location nue, sont imposés comme des revenus fonciers. Pour une location meublée, les revenus générés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (Bic). Autrement dit, la fiscalité est considérée au même rang qu’un commerçant, octroyant certains avantages.
Un propriétaire d’un bien meublé peut opter pour deux statuts différents :
– le régime de loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Il s’agit du régime commun. Avec ce dernier, deux options se présentent : soit le paiement des impôts se fait seulement sur la moitié des recettes, soit il opte pour un système de déduction des charges et d’amortissements.
– le régime de loueur en meublé professionnel (LMP). Pour accéder à ce régime, il faut que les revenus locatifs soient supérieurs à 23 000 euros et que les recettes annuelles, liées à l’activité locative, soient supérieures à tous les autres revenus, soit plus de 50 % des autres revenus engrangés. En optant pour le régime réel et si les charges excèdent les recettes, le déficit pourra être imposé sur le revenu global, sans limite, durant six ans. Aussi, la vente d’un bien meublé est exonérée de taxe sur la plus-value si le propriétaire exerce l’activité depuis au moins cinq ans et si les recettes sont inférieures à 90 000 euros par an.
La fiscalité du régime « réel »
Au-delà de 72 600 € de recettes par an de manière obligatoire, le propriétaire est soumis à un régime « réel » d’imposition. Cela signifie qu’il faut déclarer les loyers et déduire les charges pour leur montant réel. Un système d’amortissement doit être établi. On peut déduire une partie du prix du bien des recettes locatives. Ces dernières baissent, ce qui allège l’imposition.
Il faut déduire, des loyers perçus, les charges suivantes :
– les frais d’établissement (frais de notaire ou constitution de société) ;
– les frais d’entretien et de réparation ;
– les impôts locaux ;
– les frais de gestion et d’assurances ;
– les intérêts d’emprunt ;
– l’amortissement du mobilier et des améliorations ;
– l’amortissement des locaux.
La fiscalité du « micro-Bic »
Les revenus de l’année précédente ou de l’avant-dernière année se situent en-dessous de 70 000 € pour une location meublée ? On peut alors opter pour le régime « micro-Bic ». Un abattement de 50 % pour les locaux meublés classiques est appliqué sur les revenus tirés de cette location.
Les avantages de la location meublée POUR LE LOCATAIRE :
Du côté du locataire, plusieurs avantages existent. Tout d’abord, la durée minimum du bail est réduite. Elle n’est que d’un an contrairement à trois ans pour un bail de location nue. Pour son préavis, le locataire dispose d’un mois de préavis seulement contre trois mois pour une location nue.
Il existe aussi le « bail mobilité », intéressant pour le locataire. Crée fin 2018, il s’agit d’un contrat de location signé entre le propriétaire d’un logement meublé et un locataire considéré comme temporaire (étudiant, apprenti, stagiaire, etc.) Le bail s’étale sur une durée allant de 1 à 10 mois. À la fin de ce bail, le propriétaire et le locataire ne peuvent pas signer un nouveau « bail mobilité » pour le même logement. Si le locataire et le propriétaire signent un nouveau bail, il faudra alors que ce dernier soit établi selon les règles régissant location meublée.
Attention : seuls certains types de locataires peuvent prétendre au « bail mobilité ». Voici la liste :
- en formation professionnelle ;
- en études supérieures ;
- en contrat d’apprentissage ;
- en stage ;
- en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ;
- en mutation professionnelle ;
- en mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle
Autre avantage : comme son nom l’indique, dans un logement meublé, le mobilier est déjà fourni. Ce qui permet à un locataire, en manque de moyens, de disposer d’un logement avec tout le matériel déjà disponible dès l’installation.
Les risques de la location meublée :
Tout d’abord, un propriétaire peut se retrouver devant un loyer impayé de la part du locataire et, ce, pendant plusieurs mois malgré des rappels. À savoir que le loyer impayé représente environ 3 % du marché locatif.
Un propriétaire doit également faire attention dans le cas où il souhaite augmenter le loyer du logement meublé. En effet, quelle que soit la ville, la hausse autorisée ne doit pas dépasser la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL). Dans certaines villes, comme Paris et Lille, et en juin 2021 à Lyon, le principe d’encadrement des loyers doit être respecté. Il ne doit pas excéder 13 % du niveau de référence des biens sur le marché immobilier.
Aussi, les baux étant plus courts, les locataires ont tendance à partir plus rapidement, ce qui augmente la rotation des occupants. Il faut donc que le propriétaire cherche de manière plus récurrente des occupants, au risque de voir le logement ne pas être habité pendant plusieurs mois. Les états des lieux sont aussi plus longs et plus chronophages.
Enfin, les frais sont plus importants à l’acquisition d’un logement meublé puisque c’est au propriétaire de meubler le logement. Il ne faut pas oublier de bien respecter la liste du mobilier à intégrer au lieu.
Choisissez Cheval Blanc Patrimoine pour vous aider à optimiser votre projet d’achat de biens locatifs meublés.
Si vous êtes intéressé pour la location meublée, il est essentiel de faire confiance à des professionnels aguerris de ce type de montage. Notre équipe Cheval Blanc Patrimoine pourra effectuer une étude approfondie de votre situation patrimoniale et fiscale et vous permettre ainsi d’optimiser votre investissement.