La Loi Pinel, un investissement qui a encore de l'avenir ?
Qu'est ce que le dispositif Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui consiste à investir dans l’immobilier, sous conditions, et de s’engager à louer le bien acheté pendant une période minimum de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans, en l’échange d’une réduction d’impôt correspondant à 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien acheté.
Quel texte de loi régit la loi Pinel ?
C’est l’article 199 Novicies du CGI (Code général des impôts) qui régit les contours du dispositif.
Les étapes d'un investissement en Loi Pinel
Cheval Blanc Patrimoine vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement en loi Pinel : Simulations, sélection des programmes (accès à tout le marché en un clic), financements.
LA PROJECTION DE L’OPÉRATION AU SEIN DE VOTRE PATRIMOINE
Tout d’abord, un léger audit de votre situation vous permettra de bien comprendre l’impact de l’investissement au sein de votre patrimoine. Cest une étape obligatoire et ce quel que soit le conseil qui vous propose un investissement. La simulation projettera les revenus, les charges, l’impact sur votre impôt, le crédit, les assurances. Cela vous donnera une vision globale de l’opération au sein de votre patrimoine.
LE CHOIX DU PROGRAMME IMMOBILIER
Là, c’est la jungle ! Il existe constamment un stock de 4 000 programmes immobiliers en moyenne auquel nous avons accès.
Les équipes du pôle investissement immobilier analysent, sélectionnent et sanctionnent les programmes présentés chaque semaine. Cohérence du prix, solidité du promoteur, marché locatif, potentiel de plus-value… Il s’agit de ne pas se tromper. Notre approche, très défensive, nous limite à la sélection de 2 à 3% des programmes présentés. Nous apprécions particulièrement investir en Ile de France et à Bordeaux, du fait de nos établissements locaux. Nous nous déplaçons systématiquement sur place pour finaliser la sélection d’un programme immobilier et entériner nos certitudes.
Les conditions à respecter afin de défiscaliser en Pinel
Le logement doit être loué nu
Le logement doit être la résidence principale de son locataire
Le logement doit être loué dans un délai de 12 mois suivant sa livraison (Attention, il s’agira de bien choisir son bien immobilier pour ne pas perdre l’avantage fiscal !)
Depuis 2015, il est possible de louer à sa famille, hors foyer fiscal
Les plafonds de loyer et les plafonds de ressources du locataire doivent être respectés
Ces conditions sont cumulatives et obligatoires. C’est la contrepartie de la réduction d’impôt. Le gouvernement demande de la sorte aux contribuables français de se substituer à lui pour générer une offre locative dans les zones dites « tendues ».
Le calcul des loyers en Loi Pinel
Les plafonds de ressources Pour investissement en loi Pinel
Note : Comme vous pouvez le constater, le plafond des ressources reste large, et permet de contracter un bail avec un locataire ayant les ressources nécessaires au bon déroulement du bail.
Modifié tous les ans, vous le trouverez à jour sur le site de l’administration :
Le plafonnement des niches fiscales
Le dispositif Pinel est soumis au plafonnement des niches fiscales. Le droit commun prévoit un plafond à 10 000€.
Attention, ces niches fiscales incluent les salariés à domicile, les FCPI, les FIP. Il faut toujours vérifier le plafonnement des niches fiscales avant de réaliser une telle opération. L’intérêt économique et patrimonial en dépend souvent.
Parmi les 130 promoteurs avec qui nous travaillons
Nos programmes en loi pinel : Plus que jamais, l’importance de la sélection
Cheval Blanc Patrimoine est mandaté par plus de 130 promoteurs afin d’avoir une vision globale du marché et de pouvoir vous présenter les solutions d’investissement en loi Pinel les plus cohérentes du marché en 2024 et dans les années à venir :
- Vérifications de la solidité du promoteur
- Sélection du programme : analyse du marché
- Sélection des programmes au prix de marché
- Analyse du potentiel de réévaluation (infrastructures, transports en commun, évolution du quartier, de la ville, de la région…)
- Etc…
Le conseil de l'expert
Effectuez une simulation en Loi Pinel
Chaque profil d’investisseur comporte des caractéristiques différentes. Il conviendra de réaliser une simulation sur mesure afin de prendre en compte tous les impacts d’un tel investissement au sein de votre patrimoine : Revenus, charges, effort d’épargne, valorisation dans votre patrimoine…
Nos consultants se tiennent à votre disposition afin de vous présenter les chiffres clés d’un investissement en Loi Pinel et de le comparer avec d’autres types d’investissements.
Comment fonctionne un investissement en loi Pinel ?
L’investisseur contribuable et résident fiscal français achète un bien immobilier respectant la réglementation au moment du dépôt du permis de construire (Aujourd’hui, les normes BBC 2005 et RT 2012). Cela consiste à investir dans un parc immobilier qui respecte l’environnement, les normes énergétiques, la qualité du bâti.
Le bien immobilier doit avoir l’affectation d’habitation, et faire partie d’une liste de villes définies (les villes qui manquent de biens immobiliers locatifs, définies par les textes de loi et divisés en zones, chaque zone disposant de son plafond de loyer).
Vous pouvez également réaliser un investissement en SCPI PINEL. Cheval Blanc Patrimoine pense que cette typologie de placement est moins cohérente à terme qu’un investissement en direct. Nous pouvons cependant en discuter.