Vous souhaitez réaliser un investissement locatif. Quelque soit la nature de votre projet (générer des revenus complémentaires, Réaliser une opération de plus value, réduire votre fiscalité, transmettre à vos enfants…), des règles sont à respecter afin de mettre toutes les chances de votre côté. Avec un seul objectif : Maîtriser les risques, et mettre en oeuvre tous les moyens à votre disposition pour réaliser une opération rentable.

 

Comment réussir son investissement locatif en 10 étapes

 

Règle N°1  : Les objectifs

Bien connaître ses objectifs : Maîtriser sa fiscalité, générer des revenus complémentaires, transmettre à ses enfants, générer des revenus à terme, s’occuper de la gestion ou non… Chaque objectif correspondra à un investissement différent. Pour transmettre à vos enfants, vous n’investirez pas en Loi Pinel. Pour payer moins d’impôt, vous n’investirez pas en LMNP, alors que ce dispositif sera choisi si vous souhaitez générer des revenus complémentaires.

 

Règle N°2 : L’analyse globale

Bien connaître sa situation patrimoniale : Revenus, charges, famille, fiscalité… Chaque investissement impactera votre patrimoine global. Des parts de SCPI dans l’assurance vie impacteront l’IFI si vous y êtes assujettis, un investissement dans un appartement en location nue, aussi belle soit l’opération, sera lourdement handicapée par un impôt sur le revenu à 41%, la présence de revenus fonciers donnera de l’intérêt à une stratégie en déficit… il faut mesurer intégralement tous les impacts de chaque opération, avec la plus grande précision.

 

Règle N°3 : Les moyens de votre stratégie

Maîtriser sa capacité d’endettement. Pour une opération à votre mesure, située dans votre zone de confort, en maîtrisant les risques. La capacité d’endettement n’est pas la capacité d’achat. il faut également mesurer tous les frais annexes: Garantie (hypothèque, PPD, crédit logement…), les assurances, les frais de notaire, les travaux, les frais d’agence… Une capacité d’investissement claire vous permettra de maîtriser vos moyens et de dégainer rapidement en cas d’opportunité.

 

Règle N°4 : Respecter votre stratégie

En analysant votre situation et les 3 premières règles, vous pourrez dessiner une stratégie cohérente. Il conviendra de respecter votre stratégie ainsi dessinée. C’est ensuite que vous pourrez attribuer plus de fantaisie à vos décisions. Lorsque vos investissements vous permettront de prendre du risque sur du superflu, vous pourrez donner suite à vos élans de créativité patrimoniale.

 

Règle N°5 : Projeter les chiffres. Les bons, et les mauvais.

Procéder à des simulations avec 3 scénarios : Le scénario Médian, le bon scénario et le mauvais scénario.

Ceci n’étant possible qu’à l’aide de la connaissance globale de votre patrimoine : Revenus, charges, fiscalités, reste à vivre, marge de manœuvre, famille. Parce que chaque opération aura un impact sur chacune de ces composantes de votre patrimoine, il est essentiel de mesurer. Vous aurez ainsi chiffré le rendement de l’opération immobilière au sein de votre patrimoine, et pris connaissance du risque de l’opération. En testant votre résilience, vous définirez votre zone de confort. Il ne faut jamais en sortir.

Règle N°6 : Maîtriser les risques.

Etre capable de faire face à la situation du mauvais scénario. C’est essentiel. Prendre des risques oui. Se mettre en danger : non.

 

Règle N°7 : Réaliser une opération cohérente

Rechercher la meilleure opportunité. les professionnels, comme Cheval Blanc Patrimoine, ont accès à toutes les offres du marché en un clic. Y compris les meilleures, qui ne sont pas présentes sur internet et n’en ont pas besoin pour être vendues. Ne vous limitez pas. Une analyse globale de l’investissement doit être réalisée (Ville, Marché locatif par typologie T1,T2,T3,T4…, Prix de marché, transports, potentiel (Grand Paris, Villes en croissances etc…). L’objectif est de regarder la stratégie avec un peu de hauteur, et de réaliser une opération cohérente. A attendre le coup du siècle, de beaux patrimoines se sont fait dépasser par d’autres moins importants, mais plus organisés, qui regardaient l’opération dans son ensemble et non pas uniquement le prix au m²…

 

Règle N°8 : Optimisez le montage.

il y a souvent plus de performance dans le montage que dans l’opération elle même. SCI, SARL de famille, Crédit amortissable ou in fine, régime meublé ou nu, immobilier direct ou indirect, nue-propriété, Loi Pinel, Malraux, Monument Historique, Censi Bouvard, Girardin, GFV/GFA… Chaque situation peut nécessiter une base de travail différente. Il est essentiel de bien coupler la stratégie et son montage.

 

Règle N°9 : Ne trichez pas.

Quelque soit le domaine patrimonial. Le risque n’en vaut jamais la chandelle.

 

Règle N°10 : Ne dérogez à aucune de ces 10 règles.