Investir en location meublée Générer des revenus en maîtrisant sa fiscalité
La location meublée consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
S’il s’agit d’une activité civile d’un point de vue juridique, la location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale, ce qui présente des avantages importants.
L’activité de loueur en meublé peut être exercée en direct ou par le biais d’une société de préférence non soumise à l’impôt sur les sociétés (EURL ou SARL de famille, société en nom collectif, SCI à L’IS).
Deux régimes sont possibles : Le loueur meublé non professionnel (accessible à tous) et le régime loueur meublé professionnel (accessible sous conditions)
Nous avons écrit deux pages dédiées à ces sujets
Loueur meublé professionnel ou non professionnel Les règles, les conditions, les avantages et les contraintes
Pourquoi s’intéresser au régime meublé ?
L’une des préoccupations majeures des foyers est de générer du revenu complémentaire, et ce pour répondre à plusieurs objectifs :
- Ne pas dépendre uniquement des revenus du travail
- Utiliser à bon escient sa capacité d’épargne pour préparer l’avenir
- Parer à la baisse inéluctable des revenus qui arrivera inéluctablement au moment de la retraite
Etc…
Générer du revenu est également souvent source de fiscalité importante. Et qui dit fiscalité dit moins de revenus. Il existe plusieurs méthodes afin de pouvoir générer des revenus optimisés fiscalement.
Outre les instruments financiers (assurance vie, contrats de capitalisation ou PEA par exemple), les investissements immobiliers bien structurés parviennent également à atteindre cet objectif.
De surcroît, ils allient des forces qui les rendent privilégiés par les investisseurs :
- Résilience : L’immobilier reste stable et particulièrement en France. Il s’agit d’une valeur considérée comme refuge par nombreux analystes.
- Tangibilité : Contrairement aux produits financiers, l’immobilier est un actif tangible, réel.
- Rentable : allier l’immobilier au crédit, ou neutraliser la fiscalité permettent de doper des rentabilités nettes déjà supérieures aux taux sans risque.
C’est l’immobilier meublé qui aujourd’hui dispose des qualités intrinsèques les plus intéressantes pour générer du revenu complémentaires.
Quelques exemples d'investissement en loueur meublé
Comment fonctionne un investissement en loueur meublé non professionnel ?
A la différence de la location nue, dans laquelle vous louez un bien immobilier vide, la location meublée impose certaines règles strictes : Il s’agit que le preneur du bail, le locataire, puisse venir dans le bien immobilier et y poser ses valises. Cela implique que le bien soit entièrement équipé et meublé.
Un texte de loi régit la définition de « meublé ». Le législateur a écrit la liste des meubles nécessaire avec le décret N°2015-981 du 31 juillet 2015. il y est fait une liste claire de l’ameublement minimum obligatoire pour profiter du régime meublé :
Liste complète des meubles nécessaire à la location meublée
Pour les chambres : Une literie avec couette ou couverture. Pour chaque espace de nuit, un dispositif d’occultation des fenêtres . La cuisine devra comporter des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur avec partie congélateur (température minimum de -6°). Pour la vie quotidienne, De la vaisselle nécessaire pour les repas, des ustensiles de cuisine. Pour la pièce de vie, des tables et sièges. Dans le bien immobilier, des étagères de rangement, et des luminaires suffisants. Enfin, le matériel d’entretien ménager adapté devra être prévu.
La liste est limitée à ces éléments. Néanmoins, un petit canapé et une télévision vous attirerons des locataires un peu plus facilement…
| Texte de loi | Décret N°2015-981 du 31/07/2015 |
| Chambre | Literie avec couette ou couverture |
| Toute pièce où dormir | Dispositif d'occultation des fenêtres |
| Cuisine | Plaques de cuisson, Four ou micro-ondes, Réfrigérateur / Congélateur |
| Nécessaire de vie | Vaisselle, ustensiles de cuisine |
| Pièce de vie | Table et sièges |
| Pièces de vie | Etagères de rangement |
| Toutes pièces | Luminaires |
| Général | Matériel d'entretient adapté |
L’énorme avantage de la location meublée par rapport à la location nue : La fiscalité !
La location nue engendre des revenus fonciers qui sont imposables à l’impôt sur le revenu.
La location meublée, quant à elle, génère des revenus qui sont imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Fiscalement, c’est pendant un bon nombre d’années souvent bien plus intéressant. Le bien immobilier lui-même devient une masse amortissable (en dehors du terrain qui ne l’est pas), et comptablement, vous pourrez déduire de vos revenus de manière linéaire la valeur du bien immobilier lui-même.
La fiscalité est alors neutralisée pendant un bon nombre d’année avant que le profit en BIC ne devienne taxable !Cela permet de tirer des revenus sans avoir un impôt qui viendrait trop pénaliser vos rendements.
Attention, un comptable doit tenir la comptabilité de votre activité meublée. Les frais moyens (entre 200 et 500€ par bien et par an, selon le cabinet comptable. Ces frais donneront lieu à une réduction d’impôt des 2/3 de la facture…)
Deux régimes sont alors applicables : le Micro BIC (qui consiste à prendre vos loyers et pratiquer un abattement de 50% sur les revenus imposables) ou le régime réel (qui consiste à amortir le bien immobilier). Le régime réel est bien souvent beaucoup plus intéressant.
Les avantages du régime LMNP
Le gain net de rentabilité
La fiscalité neutralisée
Un coût maîtrisé
Des formalités simples
A quels objectifs correspond l’investissement en lmnp ?
- Faire un investissement immobilier très sécurisé, sans souci de gestion, de location ou travaux
- Générer des revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés (ex: baisse de revenus à la retraite)
- Diversifier ses actifs (par rapport à des placements financiers ou immobiliers classiques)
- Arbitrage de bien immobilier loué nu
- Contribuable ayant atteint le plafonnement des niches fiscales de 10 000€
