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SCI, SARL de famille, SAS : Quel véhicule d’investissement pour quel investissement immobilier ?

 

 

Les véhicules d’investissements immobiliers (type SCI, SARL de famille…) sont parfois utilisés à mauvais escient. Ces montages ont des propriétés qui leurs sont propres et qu’il convient d’utiliser avec parcimonie, en analysant systématiquement tous les enjeux afin de ne pas faire un choix irrémédiable ou parfois coûteux à changer.

 

Choix de placement difficile

 

Les véhicules d’investissement

La plus grande partie des investissements immobiliers réalisés en France se font en propre ou en indivision. Dans la plupart des cas, ce régime de détention est suffisant afin d’acquérir un bien immobilier. On le choisit (exemple : investissement pour l’achat de la résidence principale d’un couple non marié) ou on le subit (indivision suite à un héritage par exemple…)

 


La première étape : Définir la structure de votre investissement, de la situation et du projet

Il faut avant tout vous poser les bonnes questions :

Pourquoi investir au sein d’un véhicule d’investissement ?

Bien souvent, les raisons légitimes sont les mêmes : Vous souhaitez anticiper la transmission de votre patrimoine. C’est une raison valable. La société pourra être constituée avec des actionnaires qui seront à terme destinés à être les propriétaires de l’immobilier qui y est détenu.

Une autre raison valable peut être la nécessité d’avoir des actionnaires pour atteindre la faisabilité du projet.

Vous pouvez encore avoir besoin de créer une société pour y éditer des règles de gouvernance, et ne pas vous retrouver bloqués par telle ou telle situation qui peut être parfois très contraignante au sein d’une indivision.

 


Choisir le bon véhicule d’investissement pour détenir son immobilier

Chaque société dispose de ses caractéristiques qui lui sont propres : il existe bon nombre de règles qui régissent les structures, et leur choix ne doit pas être fait à la légère. N’oubliez pas non plus que vous pouvez toujours détenir votre bien immobilier en direct (en propre)

 

Quelle fiscalité pour quel mode de détention ?

Véhicule d'investissement : fiscalité - TABLEAU

 

Quel bien pour quelle société ?

Véhicule d'investissement : quel type d'investissement - TABLEAU

 

Le régime social

Attention toutefois : Hormis les SCI qui sont des sociétés de gestion du patrimoine et non soumises aux cotisations sociales, les gérants de SARL, de SNC, de SAS sont soumis aux règles de cotisations sociales. Il conviendra encore une fois de bien mesurer ces impacts qui ont un coût, mais qui peuvent également apporter leur nombre d’avantages s’ils sont bien utilisés. L’objectif est de mesurer systématiquement toutes les conséquences de tel ou tel montage afin de sélectionner la solution qui s’adaptera le mieux à votre situation.


 

L’astuce Cheval Blanc Patrimoine :
La rédaction de la clause d’usufruit au sein de votre SCI

En remerciant Maitre De Ravel D’Esclapon pour son expertise 

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