L’assurance emprunteur Sécurisant, important, mais à bien négocier
Aucun texte de loi ne rend obligatoire l’assurance emprunteur. Mais si vous refusez d’en souscrire une, aucun organisme de crédit n’acceptera de vous financer. Il en va bien sûr de l’intérêt d’une banque de se garantir contre le risque de non-remboursement d’un crédit. Par manque de temps au moment de signer une offre de prêt, de nombreux emprunteurs omettent de faire jouer la concurrence. Et ils optent pour la solution la plus simple qui consiste à accepter « l’assurance groupe » qui leur est proposée par leur banque.
Sachez cependant que même après le déblocage de votre prêt immobilier, il ne sera pas trop tard pour résilier ce « contrat groupe » et lui substituer une « assurance individuelle » bien souvent plus avantageuse. Comment changer d’assurance et ne pas se tromper ? Avantages, méthode, gains, nos explications sur la modification de son assurance emprunteur.
Quelles différences entre une «assurance groupe» proposée par un établissement bancaire et une «assurance individuelle» ?
Lorsque vous contractez un prêt immobilier, il est d’usage que l’établissement qui vous a accordé ce financement vous propose une « assurance dite groupe » dont il est le promoteur. Or ce type de contrat n’est pas forcément le plus avantageux. Son mécanisme assurantiel repose sur une mutualisation du risque bien plus que sur les critères individuels de chaque assuré. Une assurance groupe est un contrat collectif dont les primes mensuelles seront en outre calculées sur la totalité du montant emprunté pendant toute la durée d’amortissement du prêt.
A contrario, une « assurance individuelle de prêt immobilier » est un contrat sur mesure dont le tarif peut être bien plus compétitif, car il sera parfaitement adapté à votre profil. La prime mensuelle d’une assurance individuelle sera en outre calculée sur le capital restant dû de votre prêt immobilier. Il en résulte une mensualité dégressive dont le montant va diminuer au fur et à mesure que vous remboursez votre emprunt.
Coût de l’assurance emprunteur Un élément désormais prépondérant dans le coût global d’un prêt immobilier
Non obligatoire, mais cependant incontournable, l’assurance d’un prêt immobilier a longtemps été un coût annexe négligé par les emprunteurs. Lorsqu’ils recherchent un financement, ceux-ci ont en effet tendance à se focaliser sur le taux nominal du prêt. La notion, pourtant plus pertinente de TAEG (taux annuel effectif global) leur échappe. Cet indicateur intègre non seulement le montant des intérêts à payer sur l’emprunt, mais aussi l’ensemble des frais annexes et accessoires (frais de dossier, garanties, assurances) qui constituent le coût global d’un crédit.
L'économie moyenne
compagnies partenaires
votre offre
Pris en main
La baisse des taux d’intérêt Doit inciter l’emprunteur à être encore plus attentif au coût de l’assurance
Depuis que nous assistons à une baisse continue des taux d’intérêt, le coût d’une assurance emprunteur (l’addition des primes mensuelles versées sur la durée de vie de l’emprunt) tend à devenir prépondérant par rapport au coût total d’un crédit. La probabilité que le coût de l’assurance dépasse celui de la charge d’intérêt est même devenue bien réelle.
En 2 exemples concrets, comprenons les coûts et économies d’une assurance de prêt
Prenons le cas d’un particulier âgé d’une quarantaine d’années qui a emprunté en août 2020 une somme de 200 000 € sur 15 ans. Partons du principe que cet emprunteur doit acquitter 4 000 € de frais de dossier et de constitution de garantie (hypothèque ou caution crédit-logement). Puis nous nous baserons à chaque fois sur l’hypothèse plausible pour cette catégorie d’âge d’une assurance groupe qui représente 0,40 % du capital emprunté.
-
Prêt contracté au taux moyen constaté de 1,20 % (source observatoire crédit logement/CSA)
Dans ce premier cas de figure, le montant total des intérêts d’emprunt s’élèvera à 16 251 € alors que la somme des primes d’assurance versées sur la même période totalisera 12 000 €. Le coût total du crédit (intérêts+assurance+frais) ressortira à 32 251 €. Le cout de l’assurance représentera donc une part non négligeable de 37 % de ce montant.
-
Prêt contracté au meilleur taux du marché, soit 0,75 %
Cette fois le montant des primes d’assurance qui reste de 12 000 € sera même supérieur à celui de la charge financière liée à l’emprunt, puisque le total intérêt n’est plus que de 11 523 €. Et le poids relatif de l’assurance dans le coût total du crédit s’élèvera à 43 %.
La mensualité d’assurance est donc devenue une composante majeure dans le coût global d’un prêt immobilier. Or, si vous décidez de changer d’assurance emprunteur, vous pourrez très facilement réaliser de substantielles économies pouvant atteindre de 20 à 60 % du montant de votre contrat initial.
Renégocier son assurance de prêt Un cadre juridique désormais favorable aux emprunteurs
Les banques ont pendant très longtemps conditionné l’octroi d’un prêt immobilier à la souscription de leur assurance groupe. Elles s’adonnaient ainsi à une pratique qualifiée de « vente liée » et qui pourtant est proscrite par le droit de la consommation. En l’absence de dispositions législatives encadrant la renégociation d’un contrat d’assurance de prêt immobilier, il était en outre très difficile, voire quasi impossible, pour un emprunteur d’en changer. Mais depuis une décennie plusieurs textes de Loi ont permis de remédier à cette situation :
- En 2010, la Loi LAGARDE dispose qu’un emprunteur aura désormais la possibilité de refuser l’assurance groupe proposée par une banque pour lui substituer une assurance individuelle de son choix. Cette faculté de substitution s’appelle la délégation d’assurance emprunteur. La Loi LAGARDE précise néanmoins que le contrat proposé devra être assorti d’un niveau de garantie au moins équivalent à celui de l’assurance groupe de la banque.
- La Loi HAMMON votée en 2014 va cependant plus loin que la Loi LAGARDE. Ce texte introduit en effet la possibilité de changer d’assurance emprunteur pendant les 12 mois qui suivent la signature d’une offre de prêt. La Loi LAGARDE n’avait en effet autorisé cette possibilité qu’au moment de signer l’offre de prêt.
- Enfin, en 2017 l’amendement BOURQUIN (applicable depuis le 01/01/2018) est venu compléter la Loi SAPIN 2 en offrant la possibilité aux emprunteurs de résilier une assurance groupe souscrite auprès de leur banque à chaque date anniversaire du contrat.
Il faut en outre préciser que si la délégation d’assurance respecte les conditions prévues par la Loi (équivalence des garanties), la banque ne peut s’y opposer et devra également s’interdire toute modification des conditions financières qu’elle a accordées à son client lors de l’octroi du prêt. Autrement dit, toute clause ayant subordonné la souscription d’un contrat d’assurance groupe au maintien de conditions particulières devra être considérée comme caduque.
Comment changer d’assurance de prêt immobilier?
Le potentiel de gain que réserve le changement d’assurance emprunteur doit inciter à examiner avec acuité cette possibilité. Mais il faut aussi ne pas perdre de vue que l’assurance d’un prêt immobilier est également pour son souscripteur ainsi que ses proches un élément protecteur du patrimoine en cas d’accident de la vie, de perte d’autonomie, de décès. La recherche d’un nouveau contrat pourra donc également être l’occasion de trouver de meilleures garanties.
La mise en concurrence de l’assurance emprunteur a eu pour effet de voir fleurir pléthore d’offres de la part des principaux acteurs du marché. En contact permanent avec de nombreux assureurs, les conseillers de Cheval Blanc Patrimoine sauront vous guider en toute indépendance et surtout vous faire gagner du temps pour dénicher le contrat le plus adapté à votre situation. N’hésitez pas à prendre contact avec eux et à leur transmettre le tableau d’amortissement de votre prêt pour obtenir en retour une simulation de la meilleure assurance individuelle qu’ils auront négociée pour vous.
