Vous souhaitez acheter en nue-propriété dans l’immobilier et vous vous interrogez sur le cadre de ce statut, ses avantages et ses inconvénients ? Avant tout, comprenons bien la nue-propriété :La définition juridique de la propriété est le droit principal exercé sur un bien que l’on possède -> Fait de posséder en propre ; droit de jouir et de disposer de biens.
Elle se caractérise par trois éléments :
- Usus : Droit de jouir du bien (y habiter)
- Fructus : Droit d’en percevoir les fruits (recevoir les loyers)
- Abusus : Droit de disposer du bien Pleine Propriété (vendre, hypothéquer, détruire, donner)
Que signifie acheter en nue-propriété ?
L’achat en nue-propriété est l’achat d’un bien démembré, c’est-à-dire que le droit de propriété appelé Pleine propriété est réparti entre l’Usufruitier et le Nu-propriétaire. De manière générale, vous achetez la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit est acquis pour une durée entre 15 à 17 ans pouvant aller selon les programmes jusqu’à 20 ans. Une fois la période de démembrement finie, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Il peut alors l’occuper ou le louer.
L’Usufruitier :
L’Usufruitier a le droit d’habiter le bien, qu’il soit une maison ou un appartement. Il peut aussi disposer du droit de récolter les fruits, c’est-à-dire louer le bien. En contrepartie , il à l’obligation de gérer le bien et l’entretenir, par exemple en supportant les charges comme la taxe foncière, les charges de copropriété, etc.
Le Nu-propriétaire :
Le Nu-propriétaire, soit l’acheteur, à le droit de disposer du bien ou de le vendre. Il est nécessaire de noter qu’il a l’obligation de payer les grosses réparations sur l’immeuble comme la toiture, la façade ou encore la chaudière.
7 raisons d’investir en nue-propriété
Le Nu-propriétaire a l’avantage de pouvoir acheter la propriété future du bien à une valeur inférieure. Il bénéficie ainsi de la reconstitution de la pleine propriété à la fin de l’usufruit, généralement au bout de 15 à 17 ans pouvant en de rares cas monter à 20 ans et au delà. L’usufruit est une charge temporaire qui pèse sur la propriété d’autrui imposé par la loi. En d’autres termes, cela signifie que la reconstitution de la pleine propriété se fait en franchise de droits. Donc le propriétaire n’a pas de plus-value à payer lorsqu’il récupère la pleine propriété.
Nous pouvons aussi en toute transparence notifier l’avantage pour l’usufruitier qui perçoit les revenus du bien à moindre coût.
Les avantages de l’achat en nue-propriété sont multiples :
- Un prix attractif
- L’absence de charge pour le nu-propriétaire
- La pleine propriété sans frais et sans fiscalité à la sortie
- Pas de revenus fonciers
- Pas d’IFI pendant le démembrement
- Pas de contrainte de locataire
- Transmettre à moindre coût fiscal
Parmi les opportunités d’investir en nue propriété, voici 3 programmes en avant-première en Ile-de-France
Quelques explications sur les (nombreux) avantages d’y investir
Un prix attractif
Le premier avantage est d’acheter un bien immobilier à un prix inférieur à la valeur du marché. En effet, vous n’achetez que la nue-propriété. L’usufruit est accordé au gestionnaire du bien pendant la durée du démembrement. Puisque vous ne bénéficierez pas de l’usufruit dans l’immédiat, une décote sur le prix du bien vous êtes accordée, pouvant aller de 30 % à 40 %.
L’achat en nue-propriété vous permet donc de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, profitant ainsi de la valorisation du bien pendant son démembrement.
Pas de charge pour le nu-propriétaire pendant la période de démembrement
Les travaux d’entretien du bien sont à la charge de l’usufruitier puisqu’il est le gestionnaire locatif. Il est donc responsable du bon état général de l’immeuble notamment avec l’entretien des parties privatives et communes. Veuillez noter que le nu-propriétaire peut être en charge de réparations coûteuses comme la toiture ou la façade. C’est l’une des raisons pour laquelle il est préférable d’acheter dans de l’immobilier neuf ou rénové qui sont garantis par la décennale.
La pleine propriété sans frais et sans fiscalité à la sortie
La pleine propriété n’est pas soumise à la plus plus-value. La valeur d’achat est la nue-propriété, aucune réévaluation du prix n’est taxée à la pleine propriété (rassemblement de la nue-propriété et de l’usufruit à la fin du démembrement).
Défiscaliser ses revenus fonciers
Aucune fiscalité sur les revenus. En effet, vous ne percevez pas de loyer pendant la période de démembrement. L’achat étant à crédit, si l’acheteur peut subvenir à un prêt bancaire sans percevoir de loyer, il peut déduire les intérêts d’emprunt des autres revenus fonciers.
Ce type d’achat permet donc d’éviter l’impôt foncier pendant la nue-propriété. Evitez l’imposition des revenus locatifs en fonction de votre tranche marginale de 30%, 41% ou 45 % CRGRDS 17.2%.
Réduire sa base IFI
Pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire ne tient pas compte du bien pour évaluer son patrimoine imposable à l’IFI.
Pas de contrainte de locataire
Sans locataires, pas d’aléas locatifs.
Transmettre à moindre coût fiscal
Dans le cadre de la transmission, il est possible de transmettre la nue-propriété où les droits de donation seront calculés uniquement sur la nue-propriété.
Qu’est-ce qui me garantit l’appartement à la fin du démembrement ?
Assez régulièrement, l’usufruitier est un bailleur social. Il faut savoir qu’avant la fin du démembrement, le bailleur rappelle les droits et obligations de chacun, informe les locataires du changement de loyer et doit également reloger le locataire.
La fiscalité du Nu-propriétaire
Les impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation) sont à la charge de l’Usufruitier.
Dans le cadre de la transmission, ce n’est pas la valeur de la pleine propriété qui est calculée mais bien la valeur de la nue-propriété. De plus, durant la période de démembrement, le bien immobilier n’entre pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Exemple de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière pour un contribuable nu-propriétaire :
- En 2022, vous êtes propriétaire de 4 biens immobiliers :
- Votre résidence principale, en pleine propriété, valant 600 000 € et bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 30 %. Sa valeur à déclarer s’établit donc à 420 000 €.
- Un investissement, en pleine propriété, valant 400 000 € sans crédit.
- Un bien acquis en nue-propriété, valant 350 000 €, non soumis à l’impôt sur la fortune immobilière pendant le démembrement.
- De plus si vous l’achetez à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts de votre investissement immobilier.
Ainsi, la valeur de l’ensemble de votre patrimoine immobilier pendant le démembrement s’élève à 820 000 €, puis 1 170 000 € à la fin du crédit. Il faudra par conséquent identifier la valeur de l’IFI lors d’un prochain achat. Pour rappel, l’impôt sur la fortune immobilière concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros.
Quel profil d’investisseur pour l’acquéreur d’un bien en nue-propriété ?
Objectifs :
- Anticiper des revenus complémentaires
- Capitaliser
- Optimiser sa fiscalité
Bonne nouvelle ! L’investissement en nue-propriété concerne toutes les tranches d’âges, et peut correspondre à de nombreux objectifs. Il faudra mesurer tous les paramètres pour réussir votre investissement
25 – 40 ans :
Se constituer un patrimoine sans contrainte de gestion locative, avec une optimisation fiscale.
40 – 55 ans :
Agir sur les revenus fonciers existant sans avoir besoin de revenus locatifs immédiats.
Après 55 ans :
Utiliser l’avantage de la transmission de la nue-propriété.
Le mot de l’auteur : Cali Rochette, conseillère en gestion de patrimoine chez Cheval Blanc
Nous conseillons d’acheter un bien immobilier rénové ou dans l’immobilier neuf afin de se garantir de frais à travers les garanties décennales. S’il est possible de souscrire un emprunt sans avoir des revenus en face, il peut être intéressant d’utiliser les intérêts d’emprunt pour les autres biens immobiliers que vous possédez déjà dans votre patrimoine.
Cheval Blanc Patrimoine propose un service sur mesure où une seule personne est en charge de votre accompagnement sur toutes les étapes de votre recherche de bien immobilier. Je vous expliquerai tout cela lors de notre prochain échange !