Fiscalité des SCPI – Comment sont elles imposées ?

Une règle importante : Anticipez l’imposition de votre société civile de placement dans l’immobilier

La fiscalité des SCPI

 

«Quelle est la fiscalité applicable aux SCPI ?» Les SCPI sont dites transparentes fiscalement ce qui signifie que c’est le porteur de part qui est fiscalisé (soit au titre de l’impôt sur le revenus pour un particulier ou au titre de l’impôt sur les sociétés si le redevable est une personne morale)


La fiscalité des revenus fonciers

 

Les SCPI distribuent en grande partie des revenus issus de la location des biens, comme des loyers. Ils sont soumis au droit commun des revenus fonciers.

Ces revenus sont soumis à la fiscalité immobilière des particuliers. Ils sont ainsi soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales.

Si le porteur de parts a effectué l’achat de ses parts au moyen d’un emprunt, les intérêts d’emprunts sont des revenus fonciers.

En tant que tels les revenus fonciers issus uniquement des SCPI ne bénéficie pas du régime du microfoncier. Toutefois, si le porteur de parts disposent déjà de revenus fonciers «classiques» et que l’ensemble des revenus fonciers sont inférieurs à 15000€ par an, les revenus fonciers des SCPI vont pouvoir y être soumis.

Une petite quote part peut provenir de dividendes distribués correspondant à des revenus de produits financiers. Quote part correspondant généralement à des revenus provenant de la trésorerie placée à court terme et donc soumis au barème de l’impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux, actuellement fixés à17,2%, font l’objet d’une retenue à la source et sont directement prélevés sur la distribution de revenus.

Le prélèvement forfaitaire obligatoire perçu au taux de 24% est imputable sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle il a été opéré.

 


Par exception:

Les foyers fiscaux dont le montant des produits de placement à revenu fixe ne dépasse pas 2000€ au cours de l’année peuvent opter pour que ce prélèvement de 24% soit libératoire de l’impôt sur le revenu.

Les contribuables dont le revenu fiscal de référence de N-2 est inférieur à 25000€ (50000€ pour les couples) peuvent demander la dispense du prélèvement non libératoire avant le 30/11/N-1 pour les années suivantes.

 


L’impôt sur la fortune immobilière

 

La valeur des parts de SCPI diminuée des frais de transaction rentre dans l’assiette déclarative de l’IFI dont est redevable toute personne dont le patrimoine net excède 1 300 000€ au1er janvier de l’année d’imposition. Hormis pour l’achat de parts en nue-propriété. Seul l’usufruitier en est redevable.

 


L’impôt sur la plus-value immobilière

 

La fiscalité des SCPI est assimilée à celle de l’immobilier détenu en direct.

Lors de la cession des parts, la différence entre le prix d’achat et le prix de cession fait état d’une plus-value immobilière.

Après application des abattements pour durée de détention, le montant de cession est imposé sur la base d’un taux fixe de 19%.

L’abattement pour durée de détention est de:

  • 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e
  • 4% au terme de la 22e année. (exonération totale d’impôt sur le revenu au-delà de 22ans de détention)

 

Détermination de l’assiette imposable aux prélèvements sociaux:

  • 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e.
  • 1,60% pour la 22e année de détention.
  • 9% pour chaque année au-delà de la 22e (exonération totale des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention)

Sont exclues du bénéfice de l’abattement exceptionnel de 25% les parts de SCPI

Une taxe supplémentaire est applicable si la plus-value dépasse 50 000€.

Le taux s’échelonne de 2% à 6% selon le montant de la plus-value réalisée.

 

Quelques pistes pour optimiser la fiscalité de vos revenus fonciers et de vos SCPI

 

Investir au sein d’une SCI à l’IS, à crédit.

C’est optimiser durablement votre fiscalité : Déduire les intérêts d’emprunt, profiter d’un taux d’IS réduit de 15% jusque 38 120€ de revenus, profiter de la Flat tax, mais aussi constituer en période d’éffort un compte courant d’associé qui sera récupéré sans taxation bien entendu ! Si à cela vous ajoutez la possibilité de transmettre les parts de la SCI (ou SC, ou SARL, ou SAS d’ailleurs…) à vos enfants par exemple, vous aurez procédé à une optimisation maximale de votre investissement.

 

Investir en nue propriété

C’est profiter d’une décote à l’acquisition des parts de vos SCPI, sur une durée déterminée (5, 8, 10, 15, 20 ans). L’usufruitier perçoit les loyers, et est en charge de l’IFI. Vous n’avez donc pas de fiscalité, mais une décote importante correspondant à la compensation des loyers. Pour celui qui souhaite générer des revenus complémentaires à terme, c’est un schéma à privilégier. Il est cumulable avec l’option d’investir en société !

 

Investir en contrat d’assurance vie.

Certains bons contrats proposent l’investissement en SCPI pour parer aux baisses de revenus des fonds en € notamment. La fiscalité sur les revenus est alors la Flat Tax, de 30% y compris les prélèvements sociaux… C’est donc, allié aux avantages de transmission et à la disponibilité de vos capitaux, un investissement très intelligent. Mais attention aux frais, souvent élevés (gestion…) et au ponctions prises sur les loyers par les Cie d’assurance ! Nos experts vous conseilleront sur les frais souvent difficiles à lire. Les contrats Phares pour les SCPI ici.

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