Quel régime fiscal pour le statut LMP (loueur meublé professionnel) ?
Revenus, fiscalité, règles comptables, TVA… Quels sont les règles, les avantages et les inconvénients fiscaux du régime LMP ?
L’imposition sur les revenus en LMP
Choisir le statut du loueur meublé professionnel implique de loueur votre bien immobilier « meublé ». La définition de la loi est claire. Par exemple, pour un bien d’habitation, il s’agit que votre locataire y vienne uniquement avec ses valises, et puisse y vivre normalement.
Une fois le régime choisi, vous avez encore plusieurs possibilités pour l’imposition de vos revenus issus de vos locations meublées professionnelles :
L’impôt sur le revenu
Vous déclarerez alors vos revenus sous la catégorie des BIC (ce sont les bénéfices industriels et commerciaux). C’est la principale différence avec une activité de location nue, qui dispose d’un régime propre assimilé aux revenus.
L’impôt sur les société
En fonction de votre choix de véhicule d’investissement, vous pouvez également être soumis au régime de l’impôt sur les sociétés.
Le régime de la micro-entreprise
c’est le régime d’imposition des LMP dans le cas du choix du statut de micro entrepreneur.
Attention toutefois, dans ce cas, le chiffre d’affaires HT ne doit jamais dépasser 170 000€ (dans le cadre de meublé classé) et 70 000€ pour les meublés non classés.
L’avantage : Le régime réel d’imposition du LMP
L’activité de loueur meublé professionnel est une activité professionnelle, comme son nom l’indique. Dans ce cadre, les règles du régime réel d’imposition s’appliquent. Cela signifie que les charges viennent en déduction du résultat fiscal. Et elles le viennent pour leur montant réel .
Liste des dépenses déductibles du résultat fiscal en statut LMP
- Les impôts locaux
- Les dépenses d’entretien ou les dépenses de réparation
- Les dépenses de gestion du bien lui même
- Les primes d’assurances versées
- les frais de notaires
- Les honoraires de constitution de la société qui détient le bien exploité en LMP
- L’amortissement des biens meubles
- L’amortissement des travaux…
Sans oublier le cumul de l’avantage majeur des statuts LMNP et LMP : L’amortissement du bien immobilier lui même.
L’administration fiscale précise que l’amortissement des locaux peut être réalisé. Cela signifie que durant votre détention des locaux usés à l’usage du régime LMP (ou LMNP), vous pouvez amortir le bien. Si la détention est estimée à 25 ans
Le petit plus du régime LMP : Les déficits sont imputables sur le revenu global sans limite de montant…
Il s’agit de déduire de votre revenu imposable le déficit généré par votre activité de LMP, sans limite de montant.
Dans le cadre du cumul des dépenses, c’est souvent le cas. Les déficits viendront alors s’imputer sur vos autres revenus.
Plus-value de cession immobilière de vos locaux exploités sous le régime LMP
Encore un plus pour le régime LMP :
Si les recettes sont inférieures à 90 000€
Dans ce cas, la plus value immobilière est totalement exonérée
Si les recettes sont supérieurs à 90 000€ et inférieures à 126 000€
La plus value immobilière est partiellement exonérée.