Le dispositif Monuments Historiques permet d’acquérir un bien nécessitant des travaux de restauration complète de l’immeuble.
Découvrez comment investir en monuments historiques
La loi monuments historiques permet aux investisseurs qui investissent au sein d’un immeuble classé de bénéficier d’avantages fiscaux importants. En effet, tous les travaux réalisés dans le cadre de l’investissement sont déduits du revenu imposable, et cela, hors niches fiscales et sans limitation de plafonnement.
En quelques mots, comment cela fonctionne l’investissement en monuments historiques ?
Les investisseurs paient des impôts, et souhaitent investir en immobilier pour préparer l’avenir, générer des revenus, protéger leurs familles. Leur conseiller leur propose la loi MH pour cumuler investissement immobilier et réduction d’impôt. ils acquièrent ainsi un appartement situé dans un immeuble classé à l’inventaire des monuments historiques (pour l’exemple, d’une valeur de 200 000€)
L’immeuble est classé, Il nécessite de gros travaux. (exemple : 300 000€). Un promoteur l’a acheté pour le rénover et le découper en nombreux appartements revendus à des investisseurs. Les travaux peuvent être étalés sur 1 an, deux ans ou 3 ans.
Le rôle du promoteur constructeur : C’est lui qui pilote l’opération immobilière et les travaux, dont la rénovation est complexe, dans son ensemble… Les travaux sont soumis à de sérieuses normes (Architectes des bâtiments de France notamment)
Quelle réduction fiscale cela entraine ?
Les investisseurs déduisent de leurs revenus le montant des travaux. Par exemple, si ils déclarent 300 000€ de revenus, et qu’ils ont une tranche d’imposition à 41%, vous trouverez ci-après un calcul sommaire de la réduction d’impôt (l’impôt étant personnel, il conviendra de faire une simulation détaillée avec votre conseiller)
Comment cela se passe au niveau des revenus ? Dois-je le louer ?
Vous pouvez louer ou non le bien que vous avez acquis sous le dispositif monuments historiques. C’est vous qui choisissez. Vous pouvez y vivre également si vous le souhaitez. Si le bien immobilier est mis en location, c’est le régime des revenus fonciers qui s’applique. Les propriétaires d’un bien immobilier profitant du dispositif s’engagent à le conserver 15 ans.
| Année | Revenus déclarés | Travaux déduits | Economies d'impôt |
| 2022 | 300.000€ | 100.000€ | 41.000€ |
| 2023 | 300.000€ | 100.000€ | 41.000€ |
| 2024 | 300.000€ | 100.000€ | 41.000€ |
LES AVANTAGES D’UN INVESTISSEMENT EN MONUMENT HISTORIQUE
- Les économies d’impôts qui sont très importantes et sans limite
- Les immeubles d’exception, classés ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques, en cœur de ville.
- Pas d’obligation de louer et même la possibilité de l’habiter (sous certaines conditions)
- Avantage fiscal non soumis au plafonnement global des niches fiscales.
- Les frais de notaire portent uniquement sur le foncier, les travaux sont pris en compte pour le calcul de plus-value de l’immeuble lors de sa revente.
- Possibilité de transmettre le bien en cours de dispositif
- Possibilité d’investir par le biais d’une SCI (sans agrément) familial
- Possibilité de passer, après une certaine période, en LMNP (loué meublé non professionnel)
LES INCONVÉNIENTS A BIEN PRENDRE EN COMPTE
- Obligation de conserver le bien pendant au moins 15 ans
- Obligations déclaratives et contraintes administratives exigeant une certaine rigueur (A reporter sur votre conseiller…!)
- L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global (jusqu’à 6 ans reportable) implique le maintien de l’immeuble à la location pendant les 3 années qui suivent la livraison.
- Le prix des opérations, parfois peu cohérent. Vous faire accompagner d’un professionnel est essentiel
Parmi nos opportunités du moment
Un investissement rare de grande qualité
Appartements du T1 au T4
A partir de 258 000€
Immeuble alsacien typique
Appartements dans un hôtel particulier
Grande hauteur sous plafond
Quelques précisions au sujet de l’investissement sous l’égide du dispositif
Ce régime fiscal spécifique des monuments historiques s’applique :
- Aux immeubles classés ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)
- Aux immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du Patrimoine sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine
- Aux immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier qui ont été agréés par le Ministre de l’Economie et des Finances, et ouverts au public (50 jours par an dont 25 jours fériés entre avril et septembre inclus ou 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre).
Ce dispositif permet à un investisseur :
- de déduire l’intégralité des dépenses de travaux liées à l’entretien et aux réparations d’un Monument Historique du revenu global. Les autres charges, y compris les intérêts d’emprunt sont déductibles à 100% si le bien est loué ou ouvert au public et à 50% s’il est occupé par son propriétaire.
- Une transmission du bien en exonération de droits de succession pour les immeubles ainsi que les meubles qui en constituent, uniquement pour les établissements ouverts au public.
Ce dispositif a été instauré pour réhabiliter et préserver le patrimoine architectural français.
Pour les amoureux de la belle pierre, ce dispositif permet d’allier deux objectifs concomitants : Investir dans de l’immobilier patrimonial, et diminuer fortement sa fiscalité. Il conviendra tout de même de bien sélectionner son projet, de maîtriser l’intégralité des paramètres de l’investissement, pour sélectionner une opération ayant des qualités intrinsèques suffisantes pour être choisie hors considération de défiscalisation
Le conseil de Cheval Blanc Patrimoine
Investir en monuments historique consiste à utiliser un levier fort, dans un objectif double : Donner du sens à votre patrimoine et préserver le patrimoine architectural français, et à la fois réaliser une opération immobilière cohérente avec un impact fort sur les revenus fiscalisés dans les hautes tranches d’imposition. Il ne faut pas se tromper, et s’entourer d’une équipe d’experts est essentiel.
Alexis Crombez, Directeur général de Cheval Blanc Patrimoine
