LES REVENUS FONCIERS, CALCUL DE L’IMPÔT & OPTIMISATION Tous les moyens à votre disposition pour comprendre, maîtriser votre patrimoine, dompter votre fiscalité

 

Comment bien calculer son impôt foncier ?

Les revenus fonciers sont les revenus immobiliers issus de location nue directe ou indirecte (qu’il s’agisse d’un investissement dans un bien immobilier ou des parts de SCPI par exemple).


DÉFINITION DE LA BASE IMPOSABLE DE VOS REVENUS FONCIERS

Vos revenus fonciers nets sont imposés à l’impôt sur le revenu : Avant de pouvoir procéder aux calculs de cet impôt, il faut déterminer le revenu foncier net. Il s’agit de la différence entre vos revenus perçus et les différentes charges déductibles des revenus fonciers.

Les revenus sont simples à définir. Il s’agit des loyers que vous percevez de la location de votre bien immobilier. Les charges présentent une définition plus complexe. Certaines sont déductibles, d’autres non.

Les règles sont définies par l’administration fiscale. C’est l’article 31 du code général des impôts qui s’applique.

 


Les charges qui sont déductibles :
  • Les frais d’administration et de gestion (Frais prélevés par une agence qui gère votre bien…)
  • Les indemnités et frais de relogement (Dans le cas ou vous indemniseriez un locataire…)
  • Les travaux sous condition (Attention, pour bien faire, pensez à discuter avec nos experts)
  • Les impôts (taxes foncières)
  • Les primes d’assurance
  • Les charges de copropriété sous condition
  • Les intérêts et frais d’emprunt (Tous les intérêts générés par les crédits immobiliers. Attention, le crédit in fine se traitera comme un amortissable!)
  • Les déductions spécifiques

Avec tous ces éléments , le résultat net foncier sera défini, et c’est lui qui sera imposable à votre impôt sur le revenu, auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux. Attention, pour les travaux, il s’agit de bien définir le périmètre. Les travaux qui permettent le gain en surface sont, par exemple, non déductibles. Les travaux d’entretien eux, sont déductibles.


Exemple d’un calcul de revenus fonciers imposables

Admettons que vous perceviez 30 000€ de revenus fonciers issus de la location d’un appartement. Votre taxe foncière est de 1000€, vos intérêts d’emprunts de 1500€, votre prime d’assurance de 500€, vos provisions sur charges déductibles de 500€, et vos frais de gestion car une agence s’en occupe de 2000€ par an.

Votre revenu foncier net sera alors de : 30 000 – (1000 + 1500 + 500 + 500 + 2000) = 24 500€


Calcul de votre montant d’impôt sur ce résultat foncier net

Vos revenus fonciers seront alors soumis à l’impôt sur le revenu, auquel il faudra ajouter les prélèvements sociaux.

Si votre tranche marginale d’imposition est de 30%, vous serez imposés à 30 + 17,2 = 47,2% | Si votre tranche est de 45%, vous serez imposés à 62,2%

Dans le cas précédemment cité, cela correspond à 15 239€ d’impôt et prélèvements sociaux. Soit plus de la moitié de vos revenus perçus de la location.

 

LE CONSEIL CHEVAL BLANC PATRIMOINE

Quelques pistes pour rechercher toutes les solutions cohérentes en vue de maîtriser votre fiscalité :

Générer du déficit foncier | Investir au sein d’un véhicule d’investissement (SCI, SARL)  | Passer de la location nue à la location meublée (étude préalable nécessaire) | Vendre son bien et réaffecter ses capitaux de manière plus cohérente parfois même 

La seule vraie manière de bien faire, c’est de réaliser un audit de la situation et de déceler les forces, les faiblesses, les leviers d’optimisations et possibilités pour bien analyser, bien comprendre et bien agir.

Maîtrisez vos revenus fonciers et diminuer votre fiscalité

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