Loi Malraux

La loi Malraux a été instaurée en 1962 par André Malraux, ministre de la Culture à l’époque. C’est un dispositif fiscal destiné à encourager la restauration de biens anciens qui sont situés dans des zones protégées du patrimoine français. Son objectif est de préserver le patrimoine architectural tout en incitant les investisseurs à participer à sa restauration, qui a un coût élevé.

Concrètement, la loi Malraux vous permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le montant des travaux de rénovation, à condition qu’ils soient validés et supervisés par l’Architecte des Bâtiments de France. Les logements rénovés doivent ensuite être mis en location, en tant que résidence principale du locataire, pendant une durée d’au minimum 9 ans.

Investir en loi Malraux vous permet donc de conjuguer avantage fiscal et investissement immobilier patrimonial, avec en bénéfices :

• Une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % des travaux ;
• L’acquisition d’un bien de caractère dans des centres-villes historiques ;
• La valorisation à long terme d’un patrimoine rare.

L’investissement en loi Malraux attire particulièrement les contribuables fortement imposés, mais pas seulement. Ce dispositif allie avantage fiscal, valorisation patrimoniale et opportunité immobilière haut de gamme. Il présente de nombreux avantages :

• Une réduction d’impôt très attractive : jusqu’à 30 % du montant des travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. Contrairement à d’autres dispositifs, cette réduction s’applique directement sur l’impôt à payer, sans passer par le plafonnement global des niches fiscales ;
• La valorisation d’un bien d’exception : les immeubles concernés sont situés en cœur de ville, dans des secteurs sauvegardés ou des sites patrimoniaux importants. Ces lieux vous garantissent une forte attractivité locative ;
• Un investissement patrimonial pérenne : en plus de la défiscalisation, la loi Malraux vous permet de constituer un patrimoine immobilier rare, souvent dans des zones où l’offre est limitée. Ainsi, votre plus-value à la revente ne peut qu’être améliorée ;
• Un rôle dans la sauvegarde du patrimoine français : investir en loi Malraux, vous permet aussi de contribuer activement à la préservation des bâtiments historiques et au dynamisme des centres-villes.

La loi Malraux est donc faite pour vous, si vous souhaitez réduire fortement vos impôts tout en plaçant votre argent dans des immeubles d’exception Qui plus est, avec une perspective de valorisation dans le temps.

L’atout principal de la loi Malraux est l’importante réduction d’impôt qu’elle permet de réaliser. Comme nous l’avons vu, elle est accordée aux investisseurs qui financent des travaux de restauration sur un immeuble ancien. Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, il ne s’agit pas d’un amortissement ou d’une déduction, mais bien d’une réduction directe du montant de l’impôt à payer.

La réduction d’impôt est calculée uniquement sur les dépenses de travaux éligibles et non sur le prix d’achat du bien. Concrètement : plus le montant des travaux est élevé, plus la réduction fiscale sera importante, dans la limite du plafond autorisé.

Comme nous l’avons vu, elle est de 30 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé pour un SPR couvert par un PSMV. Pour un immeuble dans un SPR couvert par un PVAP ou dans un quartier ancien dégradé, la réduction est de 22 %.

Le montant des travaux pris en compte est d’au maximum 400 000 € sur 4 ans. Cela signifie que la réduction d’impôt maximale est de 120 000 € (30 %) ou 88 000 € (22 %), selon la localisation du bien.

La réduction d’impôt est imputée dès l’année de paiement des travaux. De plus, elle n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. C’est donc un dispositif particulièrement attractif pour les investisseurs fortement imposés.

Exemple concret :

Un investisseur engage 200 000 € de travaux dans un immeuble situé en secteur sauvegardé :

• Taux de réduction d’impôt applicable : 30 %.
• Réduction d’impôt effective : 60 000 €.

Ces 60 000 € viendront directement réduire son impôt sur le revenu, étalés au fil de la réalisation des travaux.

Le fonctionnement de la loi Malraux repose sur une équation simple : travaux de restauration encadrés + bien situé en zone éligible = réduction d’impôt significative. Et ce, sans plafond global de niches fiscales.

La loi Malraux s’adresse à un profil bien précis d’investisseurs. Tous les particuliers ne sont pas éligibles : certaines conditions liées au statut fiscal, au type d’investissement et à l’engagement locatif doivent être respectées.

Pour profiter de la réduction d’impôt, il faut être résident fiscal français et donc imposé à l’impôt sur le revenu en France. Cela permet à la loi Malraux de s’adresser en priorité aux foyers fortement imposés, qui cherchent à réduire leur fiscalité tout en diversifiant leur patrimoine.

Aussi, l’avantage fiscal n’est pas accordé sur n’importe quel achat immobilier. Le bien doit :

• Être situé dans un secteur sauvegardé, un Site Patrimonial Remarquable ou un Quartier Ancien Dégradé ;
• Faire l’objet d’une restauration complète encadrée par les Architectes des Bâtiments de France ;
• Nécessiter des travaux permettant de remettre en valeur l’immeuble dans le respect du patrimoine historique.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, en tant qu’investisseur vous devez également vous engager à mettre le bien en location nue, à usage de résidence principale. Et ce, pour une durée minimale de 9 ans et dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

Attention : vous ne pouvez pas en faire une location meublée, ni l’occuper vous-même, même partiellement.

En revanche, contrairement à d’autres dispositifs fiscaux (comme la loi Pinel), la loi Malraux n’impose aucun plafond de loyers ou de ressources pour les locataires. Vous gardez donc une plus grande liberté dans le choix de votre locataire et du montant du loyer, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.

La loi Malraux est donc accessible à tout contribuable français fortement imposé, prêt à investir dans un immeuble ancien à restaurer. Le tout en respectant les contraintes de localisation et d’engagement locatif.

Comme tout investissement immobilier, la loi Malraux présente, certes, des avantages fiscaux intéressants, mais aussi certaines contraintes et risques. Vous devez bien les prendre en compte avant de vous lancer.

1. Un coût d’investissement élevé : les biens concernés par la loi Malraux se situent dans des centres historiques protégés, souvent dans des grandes villes ou zones touristiques. Le prix d’achat, ajouté au coût des travaux de restauration, rend le ticket d’entrée généralement plus élevé que pour d’autres dispositifs (comme la loi Pinel).
2. Des travaux lourds et réglementés : la restauration doit être effectuée sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France. Cela implique :

• Des délais parfois longs pour obtenir les autorisations ;
• Un suivi contraignant ;
• Un coût des travaux plus élevé que sur un bien classique, car les matériaux et techniques doivent respecter des normes patrimoniales strictes.

3. Une rentabilité locative parfois limitée : même si l’avantage fiscal compense une partie des dépenses, la rentabilité locative d’un bien Malraux est souvent inférieure à celle d’un investissement classique. Les loyers ne sont pas plafonnés, mais le marché locatif en centre historique peut être plus restreint.
4. Une faible liquidité à la revente : ces biens étant atypiques et situés dans des secteurs protégés, la revente peut être plus longue et s’adresser à une clientèle d’investisseurs spécifiques. Le marché est donc moins fluide que pour un appartement neuf en périphérie.
5. Un avantage fiscal réservé aux contribuables fortement imposés : la réduction d’impôt Malraux est très attractive (jusqu’à 30 % des travaux), mais elle n’a d’intérêt réel que pour les foyers qui paient beaucoup d’impôts. Pour un investisseur faiblement imposé, le dispositif perd une grande partie de son attrait.

La loi Malraux est un excellent outil de défiscalisation et de valorisation patrimoniale, mais elle s’adresse surtout à des investisseurs avertis, disposant d’une forte capacité financière. Vous devez être prêts à accepter les contraintes liées à la restauration d’un bien historique avant de vous lancer.

Investir en loi Malraux demande de bien comprendre les contraintes légales et les spécificités de ce dispositif. Avec Cheval Blanc Patrimoine, vous bénéficiez d’un accompagnement sur-mesure, de la sélection du bien jusqu’à la mise en location.

1. Analyse de votre profil et de vos objectifs : chaque projet commence par une étude personnalisée : niveau d’imposition, budget, tolérance au risque, stratégie patrimoniale à long terme. L’objectif est de vérifier que la loi Malraux correspond réellement à vos besoins.
2. Sélection de biens éligibles en zones protégées : Cheval Blanc Patrimoine identifie pour vous des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés, offrant un potentiel locatif intéressant et un fort attrait patrimonial. Cette sélection sécurise votre investissement et limite les risques liés à la localisation.
3. Gestion des travaux et conformité réglementaire : les opérations de restauration sont encadrées par les Architectes des Bâtiments de France. Cheval Blanc Patrimoine travaille avec des partenaires spécialisés pour assurer :

• Le respect des normes de restauration ;
• La maîtrise des coûts,
• Le suivi administratif des autorisations.

4. Optimisation fiscale et suivi administratif : l’équipe vous accompagne dans la déclaration fiscale liée au dispositif Malraux, afin de maximiser la réduction d’impôt. Vous bénéficiez d’un suivi complet pour éviter toute erreur et profiter pleinement de l’avantage fiscal.

Quelle est la différence entre loi Malraux et Monuments Historiques ?

Peut-on financer les travaux avec un prêt immobilier ?

Quels sont les plafonds exacts de dépenses ?

Peut-on louer à un membre de sa famille ?

La loi Malraux est-elle cumulable avec d’autres dispositifs ?