Des règles de sécurité renforcées : une spécificité française
Contracter un crédit immobilier semble plus aisé chez certains de nos pays voisins. Notamment, car la seule responsabilité engagée est celle de l’emprunteur lors de la souscription d’un prêt.
En effet, si vous souhaitez acquérir un bien à 500 000€ à l’étranger et que la valeur du bien est de 500 000€, alors, dans la majorité des cas la banque vous permettra de faire l’acquisition de ce bien, elle ne prendra en compte que la valeur effective du bien. Et si par malheur, l’emprunteur venait à être défaillant, des procédures simplifiées permettant la saisie et la revente du bien pourraient être engagées. Cela assure au prêteur de pouvoir récupérer rapidement et à moindres coûts les sommes prêtées.
Il est donc, certes, plus facile d’obtenir un crédit mais si l’investisseur se retrouvait dans l’incapacité de le payer, le bien serait saisi et revendu par le prêteur. Si en plus, le bien venait à se dévaluer, l’acheteur se verrait dans une position très préjudiciable. En plus de perdre son bien, il se retrouverait avec des dettes à rembourser. C’est d’ailleurs tout le concept de la crise des subprimes….
Le droit français peut sembler à première vue contraignant mais c’est parce qu’à l’instar d’autres pays, il engage également la responsabilité du prêteur !
Ainsi, les conditions d’octroi des prêts en France reposent sur un cadre juridique strict ainsi que sur des engagements de bonnes conduites de la part des prêteurs et des différents organismes de régulations. Le but de cet article est donc de vous expliquer comment cette législation va conditionner l’octroi de votre prêt immobilier mais également dans quelles mesures elle vous protège.
La norme N°1 – Le taux d’endettement
Il indique le pourcentage de vos ressources alloués aux charges. Les ressources : salaires nets, pensions et allocation pérennes, rentes et les loyers perçus. Les charges : Loyers persistants, crédits, pensions versées et charges structurelles.
Le taux d’endettement sera l’élément pris en compte par les banques. Les banques ne calculent pas de la même façon votre taux d’endettement.
Un exemple type est celui d’un ménage ayant des revenus globaux de 3000€ mensuel avec des charges à hauteur de 1000€. Il aura donc un taux d’endettement de 1000/3000 soit 33%.
Ce même ménage génère un revenu locatif de 1000€ mensuel en contrepartie duquel il rembourse un crédit à hauteur du même montant de 1000€ par mois.
Certaines banques vont utiliser :
La méthode par somme
J’additionne les revenus et les charges entre eux
(3000 + 1000) / (1000 + 1000) soit un taux d’endettement de 50%
La méthode par différentiel
Je vais distinguer les postes de dépenses de celles des revenus locatifs :
(3000 + 1000 – 1000) /1000 soit un taux d’endettement de 33%
Les éléments constitutifs des revenus et des charges peuvent également différés d’un préteur à l’autre. Par exemple, pour un ménage percevant des revenus locatifs certains établissement pratiqueront une pondération de ceux-ci à 70% quand d’autres pratiquerons une pondération à 80%.
Pour la production de ses éléments statistiques la Banque de France préférera le taux d’effort au taux d’endettement. La principale différence entre ces 2 taux est la prise en compte de charges supplémentaires liées au fait d’être propriétaire (la taxe foncière, charges de copropriété, taxe d’habitation, les dépenses en eau et en énergie associées au logement…).En 2019 plus de 26% des crédits immobiliers ont été accordé avec un taux d’effort égal ou supérieur à 35%. Pourcentage qui ne devrait faire que diminuer, en effet, le 20 Décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a recommandé aux banques de limiter les durées des crédits immobiliers à 25 ans et de ne pas dépasser le taux d’endettement de 33%. Les banques qui étaient les plus souples vis-vis de cet indicateur, vont tendre à le respecter et à l’intégrer de plus en plus dans leurs processus de décisions.
Les recommandations du HCSF ont pour but de réduire le risque de défaillance de l’emprunteur tout en protégeant les ménages pouvant avoir un comportement consumériste risqué.
L’un des éléments sur lequel s’appuient les préteurs pour déterminer si la barre des 33% peut être franchie est le reste à vivre.
La norme N°2 : Le reste à vivre
Le reste à vivre correspond au budget restant aux ménages pour faire face aux dépenses courantes une fois l’endettement déduit. Prenons en exemple deux situations avec un taux d’endettement à 33%.
Le premier est un ménage dont le revenu global est de 3 000€ et dont les charges sont de 1 000€, il a un taux d’endettement de 33% et un reste à vivre de 2 000€ mensuel. Le second est un ménage dont le revenu global est de 9 000€ mensuel et dont le charges sont de 3 000€, il a un taux d’endettement de 33% et un reste à vivre de 6 000€ mensuel.
La banque sera donc beaucoup plus disposée à dépasser le taux d’endettement de 33% préconisé, dans le second cas que dans le premier, car le reste à vivre est plus conséquent !
Pour apprécier le reste à vivre les banques analyseront la composition des ménages.
Si le cadre juridique détermine que le reste à vivre ne peut être inférieur au RSA, majoré de 50% s’il y a une ou plusieurs personnes à charge, les seuils pris en compte par les banques diffères.
Par exemple, pour une banque le reste à vivre minimum pour un célibataire sera de 750 €, pour une autre celui-ci devra être 850€, pour un couple de 1 200€ pour une autre de 1 300€…
La norme N°3 – Le taux d’usure
Il est lui aussi un élément protecteur pour l’emprunteur. Il correspond au taux maximum auquel les prêteurs peuvent accorder des prêts. Il diffère selon les types de crédits accordés.
On distinguera les prêts en fonction de différents critères :
- L’utilisation des fonds (Immobilier, trésorerie, voiture, …)
- Le montant emprunté
- La durée du prêt
- Le type de taux (fixe ou variables)
Nous allons détailler plus amplement le crédit immobilier, la Banque de France le définit « comme un crédit aux ménages entrant dans le code de la consommation, d’un montant supérieur à 75 000€ destinés à financer, pour les immeubles à usage d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien ».
Il existe différentes catégories de crédits immobiliers :
Prêt à taux fixe d’une durée maximale de 10 ans | Prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et 20 ans | Prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus | Prêt à taux variable | Prêt relai
Et pour chacune de ces catégories, le Banque de France va publier un taux d’usure trimestriellement. La base de calcul est le TEG, soit l’ensemble des frais liés à la réalisation et à l’obtention d’un prêt à savoir :
- Le coût des intérêts
- Les frais de dossiers
- Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt
- Les coûts des assurances et garanties obligatoires
- Les frais bancaires
Le taux d’usure applicable correspondra aux taux effectifs moyens auxquels ont prêtés les banques le trimestre précèdent qui sera majoré d’un tiers.
Par exemple :
Au premier trimestre 2020, le taux moyen octroyé pour un crédit immobilier d’une durée comprise entre 10 et 20 ans était de 1.80%. Le taux d’usure sera pour le second trimestre 2020 de 1.80 x 1.33 soit 2,4%. Aucun organisme ne pourra donc vous prêter à des taux supérieurs à 2.4% pour une même typologie de prêt. Le but est ici d’éviter une augmentation soudaine et non maîtrisée des taux d’emprunts (protection du marché) mais surtout, là encore, de protéger les emprunteurs (protection du consommateur) en s’assurant que le préteur ne puisse pas pratiquer un taux abusif.
Mais le dispositif a ces limites, le taux d’usure peut parfois conduire à l’impossibilité de mener à bien des opérations pour certains.
Le TEG prenant notamment en compte le coût de l’assurance. Pour les personnes cartographiées à « risque » par l’assureur du fait de leur âge, profession ou état de santé…Le coût de l’assurance pourrait faire dépasser le taux d’usure et de facto rendre impossible la souscription d’un prêt. Ce problème est d’autant plus amplifié dans un contexte de taux bas laissant très peu de marge aux prêteurs.
Le fait pour CHEVAL BLANC PATRIMOINE d’être un intermédiaire en assurance emprunteur indépendant, nous donne l’accès à un grand nombre de contrats d’assurance. Ce qui permettra non seulement d’optimiser votre projet mais aussi de le rendre possible dans certains cas.
Le mot de l’auteur – Romuald Jaslier
Il est possible de comparer un dossier de crédit immobilier a une épreuve écrite de philosophie au baccalauréat. Si les grandes théories sont clairement définies par le programme scolaire, la note dépend également de l’interprétation que peut en faire le correcteur (préteur).
L’avantage du courtier, c’est qu’en plus de s’assurer que le dossier corresponde aux normes en vigueur, il va connaître les correcteurs éventuels et ainsi choisir celui qui accueillera avec le plus de bienveillance votre dossier afin de vous garantir la note maximale (les conditions les plus avantageuses).
Alors le crédit, oui, mais avec un accompagnement !