La nouvelle génération de Cabinet de Gestion de Patrimoine

Calcul de l’IFI : impôt sur la fortune immobilière

 

Simplifié depuis la réforme, il reste néanmoins un impôt complexe, dont les règles sont à bien comprendre.

 

 

Le calcul de l’IFI : toutes les subtilités

 

Comme nous l’avons expliqué lors de la définition de l’IFI, les règles sont simples mais subtiles, voici les principales.

 

La calcul de la valeur du patrimoine immobilier : Les règles de l’évaluation

 

Moment de l’évaluation pour l’appréciation de la valeur

l’IFI consiste à imposer le patrimoine immobilier net taxable du foyer fiscal, apprécié au 1er Janvier de l’année de l’impôt.

Exemple: Vous déclarez votre impôt sur la fortune en Juin 2019, la valeur nette taxable de votre patrimoine sera celle du 1er Janvier 2019.

 

La règle spécifique de la valorisation de la résidence principale 

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%. Les textes précisent néanmoins que cet abattement n’est pas accordé dans le cadre de la jouissance d’un bien immobilier détenu par une SCI de gestion.

Exemple de calcul :

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 1 350 000€. Ce bien est votre résidence principale et vous n’avez plus de prêt immobilier adossé à cet actif. Malgré le fait que votre patrimoine immobilier soit supérieur à 1 300 000€, vous ne serez pas taxé à l’IFI. Car vous bénéficiez d’un abattement de 30%. Dans ce cas, l’abattement représente 405 000€. La valeur de votre résidence principale déclarée à l’IFI sera donc de 1 350 000€ – 405 000€ = 945 000€.

 

La règle spécifique de l’usufruit et de la nue propriété.

Dans la majeure partie des cas, l’usufruitier doit déclarer la valeur en pleine propriété du bien immobilier à l’IFI.

La règle est différente dans le cadre d’un démembrent légal (suite à une succession). Dans ce cas, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent déclarer la valeur du bien immobilier à concurrence de la valeur de leurs droits sur le bien (en ce sens, notre chapitre démembrement de propriété)

 

La détermination de la valeur

L’administration laisse la liberté au contribuable d’évaluer son bien immobilier. Néanmoins, il faut respecter les règles et proposer une évaluation au prix du marché. Sur le site impot.gouv.fr, vous avez accès à un outil vous permettant la réalisation d’une mini-étude vous permettant de comparer le prix valorisé aux dernières transactions effectuées dans la zone.

 

1,3M€

seuil déclencheur de l'IFI

1,5%

C'est le taux maximum de l'IFI

30%

l'abattement sur votre résidence principale

La déduction du passif de la valorisation de votre patrimoine immobilier pour le calcul de l’IFI

l’IFI est déterminé comme un impôt sur votre patrimoine net immobilier.

 

Afin de déterminer la valeur nette de votre bien ou de vos droits immobiliers pour le calcul de l’IFI, vous pouvez déduire les emprunts que vous avez souscrits de la valeur du patrimoine détenu.

Sont éligibles en déduction :

  • Les emprunts réalisés pour l’acquisition du bien immobilier lui même
  • Les emprunts réalisés pour la réalisation de travaux au sein de ces biens immobiliers.

De la même manière que l’actif se valorise au 1er Janvier de l’année de la déclaration de l’impôt, le passif s’appréciera à la même date.

Il conviendra donc de reprendre les chiffres de vos tableaux d’amortissement des emprunts liés à l’opération immobilière et de déclarer en passif le montant du capital restant dû au 1er Janvier de l’année de l’impôt.

Bon à savoir ! Vous pouvez également déduire de votre actif le montant théorique de votre IFI à venir !

 

Le calcul de L’impôt sur la fortune immobilière

 

L’impôt sur la fortune immobilière est un impôt progressif, déclenché par la propriété d’un patrimoine net taxable de 1 300 000€.

L’impôt, à l’image de l’impôt sur le revenu, est un barème progressif :

de 0 à 800 000€ : 0%

de 800 000€ à 1 300 000€ : 0,5%

de 1 300 000€ à 2 570 000€ : 0,7%

de 2 570 000€  à 5 000 000€ : 1%

de 5 000 000€ à 10 000 000€ : 1,25%

Au delà de 10 000 000€ : 1,5%

 

Important : Pour les patrimoine « juste au dessus » de l’IFI (patrimoine net taxable situé entre 1 300 000€ et 1 400 000€), il existe une décote à prendre en compte. Le montant de cette décote est calculé de la manière suivante : 17500-(1,25 x Patrimoine net taxable) = décote.

 

Exemple concret

M. et Mme Hiffi disposent d’un patrimoine de 4 200 000 € : un appartement de 5 pièces à Paris 5ème pour une valeur de 1 500 000€ (résidence principale), les locaux d’exploitation de Mme, Psychologue, d’une valeur de 600 000€. Une résidence secondaire sur l’île de Ré qui vaut 800 000€. Un appartement mis en location sous la loi Pinel, qui vaut 300 000€, sur lequel un crédit de 140 000€ est constaté au 1er Janvier 2018. Ils ont investi à crédit en février 2018 pour 200 000€ de parts de SCPI. Le reste du patrimoine est constitué d’assurance vie pour 800 000€ dont 300 000€ en fonds en euro, 150 000€ en parts de SCPI et le reste en unités de compte.

Quel sera leur IFI ?

Le patrimoine net taxable défini par la loi est considéré comme l’actif net des valeurs immobilières (titres et biens)

  • L’appartement de 1 500 000€. Comme les règles le précisent, un abattement de 30% est à imputer La valeur nette du bien est de 1 050 000€
  • Le cabinet de Mme, d’une valeur de 600 000€. Mais attention ! Il s’agit d’un bien immobilier professionnel qui respecte les critères d’exemption. Valorisation IFI : 0€
  • La résidence secondaire : 800 000€. valeur nette IFI : 800 000€
  • L’appartement locatif « pinel » : 300 000€. Le passif au 1er Janvier étant de 140 000€, la valeur nette taxable est de 160 000€
  • Les parts de SCPI achetées en février 2018 et leur crédit afférent : L’IFI mesure le patrimoine au 1er Janvier de l’année de l’impôt. Ce patrimoine sera à prendre en compte en 2019 !
  • Les capitaux en assurance vie. ils ne sont plus intégrés dans le calcul de l’IFI. Mais les SCPI oui ! Valeur nette pour le calcul de l’IFI : 200 000€

Soit : 1 050 000 + 800 000 + 160 000 + 200 000 = 2 210 000€

M. et Mme Hiffi sont donc bien redevables de l’impôt sur la fortune immobilière.

Calcul de leur IFI :

800 000 à 0%

de 800 000 à 1 300 000 : 0,5% = 2500€

de 1 300 000 à 2 210 000€ : 0,7% = 6370€

Soit un IFI théorique de 8 870€

Cet IFI étant lui même déductible de l’assiette taxable, il donnera droit à une baisse de 62€ d’IFI (8870*0,7/100)

Soit un IFI de 8 808€

Cavalier

 

 Il existe de nombreuses subtilités qui vous permettent de mieux comprendre votre impôt sur la fortune, et de maîtriser votre patrimoine immobilier. Notre pôle d’experts vous permettra de réaliser et de mettre en place une stratégie d’ensemble en vue de gérer au mieux vos actifs et d’en optimiser les flux.

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