Réaliser un OBO - Cheval Blanc Patrimoine

L’OBO, le rachat à soi même

L’une des stars du cabinet : Le rachat à soi-même, ou OBO. Une opération d’orfèvrerie, aux résultats redoutables.

Pour ceux que cela intéresse, Il s’agit d’optimiser un patrimoine qui ne l’est plus. L’exemple type : un patrimoine immobilier sans dette, loué nu, fiscalité quasi confiscatoire. Type revenus fonciers nets à 41+17,2 sans compter l’éventuel IFI, les taxes foncières.

Souvent, quand le patrimoine n’est plus optimisé, il est vendu et réinvesti. Mais il peut aussi se maîtriser avec L’OBO.

L’opération consiste a se racheter son propre patrimoine immobilier au travers d’une société (SC, SARL de famille, SAS aussi) pour l’optimiser et dégager des liquidités, profiter du levier du crédit, transmettre à ses enfants. Des avantages oui, des inconvénients aussi

 

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Cela implique une double casquette :

La vente du bien

– Vous procédez à une vente immobilière. Qui dit vente immobilière dit plus-value. Il est donc essentiel de vous faire accompagner pour vérifier l’impact de la revente de votre bien immobilier.

– Une vente immobilière implique aussi une DIA (déclaration d’intention d’aliéner) et donc une possible préemption des collectivités locales. Attention à ne pas vous faire acheter un bien que vous souhaitez conserver !

– Vous allez percevoir des liquidités. Avoir du cash pour avoir du cash est un non sens. Les liquidités disponibles sur un compte courant se dévaluent face a l’inflation. Il faut donc avoir un réel projet d’investissement, trouver une utilité à ces liquidités.

L’achat du bien

– Au travers de la société que vous créez pour acheter vous allez acheter le bien, à credit. S’il faut définir votre capacité à le faire, et que la rentabilité des biens assure le remboursement. Le cas échéant, un apport en compte courant d’associé devra être fait par exemple.

– les frais d’acquisition (ne froissons pas les notaires en disant « frais de notaire »): oui, même lorsque vous vous vendez à vous même, vous passez à la caisse !

– la fiscalité des bien acquis. Et la, gros levier. Amortissements avec une SARL de famille, société a l’IS ou à l’IR mais PAS de déductibilité des intérêts d’emprunts ni du passif à l’IFI (attention, on a vu des cours d’école dire que si. Mais non, définitivement non)

Hyper-Bonus

– La transmission. Au delà, la société acquéreuse valorisera son actif diminué de son passif et il sera hyper opportun de transmettre aux enfants tout en conservant la maîtrise du bien, avec des statuts bien rédigés par votre avocat ou votre expert comptable, et un demembrement réalisé par votre notaire .

Alors oui, superbe opportunité au vu des taux de crédit et des pressions fiscales si lourdes. Mais il faut bien la ficeler avec :

– un notaire compétent pour transmettre
– un bon avocat (exigé par les banques)
– un bon expert comptable
– une banque qui suive

Pour y parvenir, les agendas de nos conseillers sont disponibles ci-dessous

Ensuite, réalisez vos projets ! Le temps passe terriblement vite. Profiter et donner de son vivant est essentiel.

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