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Le conseil de Cheval Blanc Patrimoine pour trouver le meilleur investissement en nue propriété
Les programmes en nue-propriété sont rares. Les meilleurs partent en 48h ! Afin de ne pas rater les bonnes opportunités, n’hésitez pas à transmettre votre cahier des charges à nos conseillers (Ville, Prix, surface souhaitée, proximité des transports, Studio/T2/T3, exposition…). Lorsque les meilleures opportunités sortent, nous vous ferons part des possibilités avant la commercialisation, ce qui pourra vous permettre de ne pas rater les meilleures affaires. Vous pouvez joindre nos conseillers en cliquant en haut à droite « nos experts vous rappellent ». Par exemple, nous avons négocié récemment des appartements à Paris XIII sur une base de 9600€ en pleine propriété, avec une décote de plus de 30% sur 15 ans !
Investir en nue-propriété permet d’acheter de l’immobilier de qualité en renonçant à la gestion, aux taxes et aux loyers sur une durée déterminée, en l’échange d’une décote de prix souvent importante.
Il s’agit pour un investisseur de vouloir acheter le bien immobilier avec des objectifs bien déterminés pour une durée déterminée. La performance est connue, l’immobilier de qualité.
Ne pas percevoir de loyer.
Et donc, ne pas avoir de fiscalité sur les fruits issus du bien immobilier. Lorsque vous achetez la nue-propriété, vous ne percevez pas de loyer, ne vous occupez pas du bien immobilier, n’en avez pas la gestion. Vous avez cédé l’usage et les fruits du bien à l’usufruitier pendant la durée du démembrement de propriété. Au terme du démembrement de propriété, vous retrouvez la pleine propriété, l’usufruit rejoint gratuitement la nue-propriété.
Ne pas avoir à s’occuper du bien
La gestion et l’entretien sont à la charge de l’usufruitier. Vous n’avez pas à chercher de locataire, vous n’avez à vous occuper de rien d’autre que d’attendre.
Ne pas être redevable d’impôt
C’est à l’usufruitier déclarer d’impôt sur la fortune immobilière. Au sujet de l’impôt sur le revenu, il n’y a pas de loyer, et donc pas d’impôt. Le cumul des loyers et de les gestion se retrouve dans la décote du bien.
Et surtout, avoir une décote sur la valeur du bien immobilier lui-même.
Le montant de la décote dépend du bien immobilier, de l’emplacement, de la durée. En moyenne, les décote sont de 40% pour un démembrement de 15 ans !
La nue propriété, ou démembrement est également un très bon choix pour revoir à la baisse le poids d’un patrimoine soumis aux droits de succession. Cela consiste à donner la nue-propriété d’un bien, tout en en conservant l’usufruit, c’est à dire, la jouissance pour soi-même.
Le démembrement de propriété Transmettre ou investir en l’utilisant
En droit Français, la propriété d’un bien immobilier est constituée de trois composantes : L’usus et le fructus, droits de l’usufruitier, et l’abusus, droit du nu-propriétaire. La nue propriété vous permet d’investir en immobilier avec de fortes décotes. Un schéma intéressant pour profiter des taux bas et préparer des revenus ou du patrimoine futur. Accédez à tous les investissements existants. Vous pouvez demander à réaliser une simulation sur mesure pour bien comprendre le dispositif et déterminer de son intérêt en quelques clics.
L’usus : C’est juridiquement le droit d’user du bien.
Par exemple, le fait d’habiter le bien. C’est une composante de l’usufruit. Cela confère également à l’usufruitier l’obligation d’entretenir le bien
Le fructus : C’est juridiquement le droit d’avoir la jouissance du bien.
Par exemple, l’habiter, le louer, en tirer les fruits. C’est aussi la responsabilité de gérer le bien.
L’abusus : c’est juridiquement le droit de disposer du bien,
par exemple, vendre le bien. C’est la nue propriété
Les deux premiers de ces droits sont détenus par l’usufruitier. C’est lui qui confère par exemple le droit d’utiliser le bien, et d’en tirer les fruits par sa location par exemple, de conclure un bail… En face de ces droits, l’usufruitier a également des obligations. Il a l’obligation d’entretenir le bien. C’est également lui qui a la charge des impôts fonciers, taxes d’habitation, de l’impôt sur la fortune immobilière.
Le nu-propriétaire, quant à lui, dispose de l’abusus. C’est le droit de disposer du bien immobilier, de le vendre, par exemple.
Démembrer la propriété d’un bien immobilier présente des avantages fiscaux dans la mesure où le donateur ne paye des droits que sur la nue-propriété, qui a une évaluation en fonction de l’âge de l’usufruitier sur la valeur de la pleine propriété. Ensuite, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien (du fait de l’extinction de l’usufruit) sans avoir à régler de droits de succession.
La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété consécutive au décès de l’usufruitier n’entraînera donc aucune taxation : Le nu-propriétaire voit l’usufruit rejoindre gratuitement la nue-propriété.
Il devient donc plein propriétaire de plein droit.
Les droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire sont différents. Parce qu’il jouit du bien, l’usufruitier doit supporter les charges ordinaires, les travaux d’entretien du bien, mais aussi le paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Les dépenses de grosses réparations reviennent au nu-propriétaire.
Il est important de savoir que le nu-propriétaire n’est redevable d‘aucune indemnité envers les héritiers de l’usufruitier pour les travaux que celui-ci a financé. Néanmoins, ce principe n’est applicable que pour les améliorations et dans la limite où celles-ci ont profité à l’usufruitier. Ainsi la transmission d’une maison, dont la construction a été financée par l’usufruitier, sur un terrain dont ses enfants sont nu-propriétaire, est taxée.
La valeur des droits démembrés est déterminée au regard du barème de l’article 669 du CGI en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation.
L’usufruit peut être cédé temporairement pour donner des revenus à un proche ou/et dans une stratégie d’optimisation de l’ISF.
Si l’usufruit réservé ou donné l’est pour une durée déterminée, il convient de prendre en considération un montant égal à 23% de la valeur du bien par tranche de dix années, sans pour autant que ce taux puisse être supérieur à la valeur de l’usufruit viager par application du tableau précédent.
