La nouvelle génération de Cabinet de Gestion de Patrimoine

Le démembrement de propriété : optimisez la transmission et vos investissements en séparant l’usufruit et la nue-propriété

La nue propriété, ou démembrement est un très bon choix pour revoir à la baisse le poids d’un patrimoine soumis aux droits de succession. Cela consiste à donner la nue-propriété d’un bien, tout en en conservant l’usufruit, c’est à dire, la jouissance pour soi-même.

 

 

Transmettre ou investir grâce au démembrement de propriété

En droit Français, la propriété d’un bien immobilier est constituée de trois composantes : L’usus et le fructus, droits de l’usufruitier, et l’abusus, droit du nu-propriétaire.

 


L’usus : C’est juridiquement le droit d’user du bien.

Par exemple, le fait d’habiter le bien. C’est une composante de l’usufruit. Cela confère également à l’usufruitier l’obligation d’entretenir le bien


Le fructus : C’est juridiquement le droit d’avoir la jouissance du bien.

Par exemple, l’habiter, le louer, en tirer les fruits. C’est aussi la responsabilité de gérer le bien.


L’abusus : c’est juridiquement le droit de disposer du bien,

par exemple, vendre le bien. C’est la nue propriété

 

 


Les deux premiers de ces droits sont détenus par l’usufruitier. C’est lui qui confère par exemple le droit d’utiliser le bien, et d’en tirer les fruits par sa location par exemple, de conclure un bail… En face de ces droits, l’usufruitier a également des obligations. Il a l’obligation d’entretenir le bien. C’est également lui qui a la charge des impôts fonciers, taxes d’habitation, de l’impôt sur la fortune immobilière.

Le nu-propriétaire, quant à lui, dispose de l’abusus. C’est le droit de disposer du bien immobilier, de le vendre, par exemple.

 


Démembrer la propriété d’un bien immobilier présente des avantages fiscaux dans la mesure où le donateur ne paye des droits que sur la nue-propriété, qui a une évaluation en fonction de l’âge de l’usufruitier sur la valeur de la pleine propriété. Ensuite, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien (du fait de l’extinction de l’usufruit) sans avoir à régler de droits de succession.

La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété consécutive au décès de l’usufruitier n’entraînera donc aucune taxation : Le nu-propriétaire voit l’usufruit rejoindre gratuitement la nue-propriété.

Il devient donc plein propriétaire de plein droit.

 

Les droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire sont différents. Parce qu’il jouit du bien, l’usufruitier doit supporter les charges ordinaires, les travaux d’entretien du bien, mais aussi le paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Les dépenses de grosses réparations reviennent au nu-propriétaire.
Il est important de savoir que le nu-propriétaire n’est redevable d’aucune indemnité envers les héritiers de l’usufruitier pour les travaux que celui-ci a financé. Néanmoins, ce principe n’est applicable que pour les améliorations et dans la limite où celles-ci ont profité à l’usufruitier. Ainsi la transmission d’une maison, dont la construction a été financée par l’usufruitier, sur un terrain dont ses enfants sont nu-propriétaire, est taxée.

 

La valeur des droits démembrés est déterminée au regard du barème de l’article 669 du CGI en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation.

 

Cavalier

 

L’usufruit peut être cédé temporairement pour donner des revenus à un proche ou/et dans une stratégie d’optimisation de l’ISF.
Si l’usufruit réservé ou donné l’est pour une durée déterminée, il convient de prendre en considération un montant égal à 23% de la valeur du bien par tranche de dix années, sans pour autant que ce taux puisse être supérieur à la valeur de l’usufruit viager par application du tableau précédent.

Nos Recommandations

Cheval blanc Patrimoine - cas pratique

Démembrement

Comprenez les subtilités du démembrement à travers l’explication d’un exemple où…
Cheval blanc Patrimoine - cas pratique

Investir en nue-propriété

Comprenez les subtilités du démembrement à travers l’explication d’un exemple où…
cavalier seul

Immobilier

Découvrez les différentes possibilités qui s’offrent à vous pour votre projet…

Vous souhaitez être accompagné par des experts ?

Un code de vérification vous sera envoyé par SMS

Veuillez saisir le code que vous avez reçu par sms.

Votre demande a bien été transmise,

nous allons rapidement prendre contact avec vous

Une erreur est survenue, veuillez réessayer.

Données Personnelles

Ce modèle sera ultérieurement complété par l’information concernant les directives relatives au sort des données à caractère personnel après la mort (article 32-I-6° de la loi du 6 janvier 1978 modifiée).
Les informations recueillies sur ce formulaire sont enregistrées dans un fichier informatisé par notre cabinet Cheval Blanc Patrimoine pour la gestion de notre clientèle. Elles sont conservées pendant 1 an et sont destinées Service marketing et au service commercial, établis en France, à Paris 16. Conformément à la loi « informatique et libertés », vous pouvez exercer votre droit d’accès aux données vous concernant et les faire rectifier en contactant le Cabinet Cheval Blanc Patrimoine situé au 9, avenue Bugeaud, 75116 Paris
Nous vous informons aussi de l’existence de la liste d’opposition au démarchage téléphonique « Bloctel », sur laquelle vous pouvez vous inscrire ici : https://conso.bloctel.fr/