Il existe une liste prédéterminée de charges déductibles de vos revenus fonciers : les intérêts d’emprunt, les quotités d’assurance emprunteur, la taxe foncière (hors taxe d’ordures ménagères), les dépenses liés à des travaux de rénovation.
Si le montant total de ces charges est supérieur à vos revenus, vous créez du déficit foncier qui vient amputer votre revenu global, dans la limite de 10 700€ par an et par foyer. Attention cependant, la part d’intérêts d’emprunt excédant les recettes encaissées, n’est pas imputable, mais reportable.
Lorsque vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € et que vous n’avez plus de charges à l’horizon, le taux d’imposition devient corsé.
Pour le cas d’un investisseur avec une tranche d’imposition marginale à 30%, sans oublier les prélèvement sociaux… les revenus fonciers de l’investisseur seront imposé jusqu’à 47,2 %. C’est 58,2% pour un contribuable imposé au taux de 41% en comptant les prélèvements sociaux.
Cependant, ces inconvénients sont prévisibles, et plusieurs solutions sont possibles en fonction du profil investisseur et de l’accompagnement Patrimonial.
Les solutions pour réduire cet impôt sont toutefois multiples :
Il s’agit plus souvent de revoir la structure générale de vos revenus et de votre patrimoine pour définir une stratégie globale. Bien souvent, un bien locatif détenu en location nue a une rentabilité « triple net » très faible.
Triple net : rentabilité calculée nette de charges, de taxes, de frais et d’impôts
Passer au régime meublé demande une organisation patrimoniale importante pour bien faire les choses. Impossible en SCI à l’IR, la SARL de famille ou la détention directe seront privilégiées.
Un calcul de tous les impacts, une structure claire et saine, une feuille de route organisée devra être mise en place pour bien optimiser votre patrimoine
Le bilan patrimonial est le cœur de notre valeur ajoutée.
C’est grâce à notre expérience et nos conseils que nos clients réalisent des investissements en totale cohérence avec leurs objectifs et leurs actifs.
Notre approche transversale vous permettra d’avoir une visibilité globale de vos investissements. Les impacts collatéraux seront structurés, mesurés et analysés. Votre patrimoine est une seule et même entité, dont découle la nécessité d’un équilibre total.
