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Les revenus fonciers fonctionnement, fiscalité, règles, optimisation

Quel régime d’imposition s’applique à mes revenus fonciers ? Comment sont imposés mes loyers  ? Comment fonctionnent les revenus fonciers ?

 

Les revenus fonciers : bien connaître sa situation pour une meilleure maîtrise.

 

Les revenus fonciers représentent une partie des revenus du patrimoine immobilier, puisque il s’agit principalement des loyers perçus des locations dites vides ou non meublés.

 

A titre d’exemple, les locations meublées sont quant à elles imposées selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

Tableau de la composition du revenu imposable

 


Cavalier cheval blanc Patrimoine

 

Optimiser ses revenus Fonciers : les méthodes classiques.

Il existe une liste prédéterminée de charges déductibles de vos revenus fonciers : les intérêts d’emprunt, les quotités d’assurance emprunteur, la taxe foncière (hors taxe d’ordures ménagères), les dépenses liés à des travaux de rénovation.
Si le montant total de ces charges est supérieur à vos revenus, vous créez du déficit foncier qui vient amputer votre revenu global, dans la limite de 10 700€ par an et par foyer. Attention cependant, la part d’intérêts d’emprunt excédant les recettes encaissées, n’est pas imputable, mais reportable.


Les inconvénients des revenus fonciers :

Lorsque vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € et que vous n’avez plus de charges à l’horizon, le taux d’imposition devient corsé.
Pour le cas d’un investisseur avec une tranche d’imposition marginale à 30%, sans oublier les prélèvement sociaux… les revenus fonciers de l’investisseur seront imposé jusqu’à 47,2 %. C’est 58,2% pour un contribuable imposé au taux de 41% en comptant les prélèvements sociaux.

Cependant, ces inconvénients sont prévisibles, et plusieurs solutions sont possibles en fonction du profil investisseur et de l’accompagnement Patrimonial.

Les solutions pour réduire cet impôt sont toutefois multiples :

  • Générer du déficit foncier
  • Déduire les intérêts d’emprunts
  • Louer son bien sous le régime de la location meublée
  • investir au sein d’une société ad hoc
  • transmettre son bien immobilier etc…

 

Comment optimiser vos revenus fonciers ?

Il s’agit plus souvent de revoir la structure générale de vos revenus et de votre patrimoine pour définir une stratégie globale. Bien souvent, un bien locatif détenu en location nue a une rentabilité triple net très faible.

triple net : rentabilité calculée nette de charges, de taxes, de frais et d’impôts


Plusieurs méthodes sont possibles pour optimiser la rentabilité de ses revenus issus de l’immobilier 

 

Le rachat a soi-même (OBO pour owner buy out)

Il s’agit d’une technique patrimoniale complexe mais souvent très efficace, établie en plusieurs étapes :

  • identification de bien immobiliers nets de crédit
  • création d’une société dont vous serez actionnaire avec votre famille par exemple
  • rachat des biens par la société  avec un crédit
  • vous percevez des liquidités issues de la vente de votre bien
  • vous continuez à détenir votre bien au travers de la société créée
  • vous générez des revenus optimisés fiscalement
  • cerise sur le gâteau, vous pouvez anticiper la transmission de votre patrimoine au travers de la société

Nous avons écrit une page dédiée à ce schéma que vous trouverez en cliquant ici.

Cheval Blanc Patrimoine maitrise cette technique et la pratique régulièrement, et dispose de tous les partenaires nécessaires et compétents pour l’appliquer (notaires, avocats, experts comptables, banques….)

D’autres moyens sont disponibles pour optimiser la structure de vos revenus fonciers 

Passer vos biens sous le régime loueur meublé

Encore une fois, nous avons écrit une page qui décrit dans le détail le dispositif, ses avantages, et notamment la maîtrise importante de la fiscalité des revenus qui deviennent alors des bénéfices industriels et commerciaux (et non plus des revenus fonciers), et bénéficient alors du régime des amortissements comptables.

 

 

Passer au régime meublé demande une organisation patrimoniale importante pour bien faire les choses. Impossible en SCI à l’IR, la SARL de famille ou la détention directe seront privilégiées.

Un calcul de tous les impacts, une structure claire et saine, une feuille de route organisée devra être mise en place pour bien optimiser votre patrimoine

Quelque soit votre projet, en discuter quelques minutes permettra de définir les possibilités, les avantages, les inconvénients, les coûts, les gains. Il existe souvent autant ou plus de performance dans les choix de structure que dans l’investissement lui même. Discutons en !

Alban Bousquié , expert en fiscalité

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