La nouvelle génération de Cabinet de Gestion de Patrimoine

Les classes d’actifs en immobilier

Habitation, tertiaire, commerces, bureaux, santé… Bien comprendre c’est bien choisir. Bien choisir c’est réussir son investissement.

Les différentes classes d’actifs dans l’immobilier

 

 

 

Le marché résidentiel

 

Qu’est ce que c’est ?

Définition logement :

Le résidentiel regroupe l’ensemble des actifs ayant vocation à héberger la population en résidence principale ou secondaire. Il s’agit de la classe d’actifs la plus connues des personnes physiques qui peuvent y investir directement dans l’ancien ou dans le neuf, éventuellement dans des schémas de défiscalisation.

Régime juridique :

Le bail qui établit la relation entre l’investisseur propriétaire et le locataire est régit par la loi de 1989. A cela vient s’ajouter les règles de la loi Alur (qui font l’objet de modifications) visant à limiter et plafonner le montant des loyers dans certaines zones géographiques.

Impacts récents changements législatifs

Les pouvoirs publics légifèrent régulièrement sur le secteur immobilier résidentiel. Cela se traduit de manière constante par un alourdissement des contraintes pour les propriétaires bailleurs. La très grande majorité des investisseurs institutionnels ont engagé un mouvement de désengagement du secteur résidentiel.

Le marché :

Présentation générale :

 

Le marché résidentiel à cette particularité d’être un produit d’utilisateur (acquéreur occupant) et d’investisseur. Ainsi les prix des logements sont plus guidés par les acquéreurs souhaitant se loger que par les investisseurs. Cette particularité entraine des variations sur les prix qui sont décoléré d’une simple approche rationnelle d’investisseur.

Les prix sont donc la résultante d’une approche :

  • de convenance pour les personnes souhaitant se loger
  • financière pour les investisseurs
  • fiscale pour les investisseurs dans des schémas de défiscalisation

 

Evolution récente sur valeurs des biens et niveaux de loyers :

Le marché résidentiel a connu une augmentation des prix depuis de nombreuses années, et notamment à Paris, en Ile de France et dans les grandes agglomérations ou l’immobilier est tendu..

De la même manière, le niveau des loyers à constamment augmenté dans toutes les zones.

 

 

 

On distingue 3 classes d’actifs principales :

Le Marché Tertiaire

Le marché des bureaux

 

Définition Bureaux :

Il s’agit des actifs offrant les espaces de travail nécessaire aux collaborateurs des sociétés.

 

Régime juridique :

C’est le bail qui régit les relations entre le propriétaire et le preneur. C’est le décret de 53 qui introduit la nature des relations locataire/bailleur complété des articles L145 et suivant du code de commerce. Les relations sont aussi impacter par les autres règlements auquel le propriétaire doit se soumettre –code civil – code d’urbanisme – code de la construction – code des assurances – qui comportent des règles applicable à l’immobilier.

 

Impacts récents changements législatifs :

Les 2 grands changements législatifs concernent les règles en matière de développement durable et la loi Pinel. Les enjeux du développement durable portent principalement sur les phases de construction et les enjeux de réduction de consommation d’énergie pendant les phases d’exploitation des immeubles. Les nouvelles règles de la loi Pinel visent à légiférer sur la nature des charges récupérables auprès du locataire dont le fonctionnement était contractuel entre les parties jusqu’à présent. (Le décret est encore en attente)

 

Le marché :

 

Présentation générale :

Le de Bureaux est d’abord un marché d’investisseurs. (Foncières, Fonds d’investissements, Assureurs, SCPI).

 

Evolution récente sur valeurs des biens et niveaux de loyers :

Après une hausse importante des prix et des loyers jusqu’en 2007/2008, une baisse significative est intervenue. Depuis 2 ans, les prix repartent significativement à la hausse, notamment sur les produit core (bien localisé et bénéficiant d’un engagement long de la part du locataire. L’afflux de capitaux et la faiblesse des taux expliquent ce mouvement. Dans le même temps, la conjoncture économique fait pression à la baisse sur les loyers des surfaces disponibles à la location

 

Commerces et centre commerciaux 

 

Définition Locaux commerciaux :

Il s’agit des actifs offrant les espaces de travail nécessaire aux collaborateurs des sociétés.

 

 

Régime juridique :

Il s’agit du même que pour les bureaux avec en complément des règles renforcées sur les notions d’autorisation d’exploiter et de réception du public. La différence entre les commerces pieds d’immeubles et les centre commerciaux sont de ce point de vue aussi, à analyser différemment.

 

 

Impacts récents changements législatifs :

Les 2 changements indiqués au titre des bureaux sont applicables aux locaux commerciaux.

 

 

Le marché :

Un marché sur mesure, qui dépend d’énormément de paramètres qu’il convient d’étudier au cas par cas.

La Diversification : L’hôtellerie et la santé

 

Hôtellerie

 

Le produit :

IL existe 4 types d’hôtellerie classée en gamme.

2/3/4/5 étoiles et Palace.

 

Régime juridique :

Baux commerciaux : Cf Immobilier tertiaire

 

Impacts récents changements législatifs :

Cf Immobilier tertiaire

 

Le marché :

Les investisseurs institutionnels s’intéressent depuis quelques années au secteur de l’hôtellerie du fait de la rareté de produit à la vente. Par ailleurs, le secteur de l’hôtellerie et plus généralement du tourisme est en croissance permettant de s’assurer de la présence d’un exploitant locataire sur de longues périodes. Par ailleurs, de plus en plus d’investisseurs acceptent d’être propriétaire du fonds de commerce afin d’améliorer le rendement de leur investissement.

La contrainte principale de l’hôtellerie est la nécessité maintenir un niveau élevé des prestations offertes (notamment immobilières) pour un actif qui comporte des coûts de maintenance important.

 

La santé

Les produits :

Définition :

Cette catégorie reprend l’ensemble des établissements de santé. Clinique MCO (XXX) – SSR (Soin de Suite et de Rééducation) – PSY (Psychiatrique). Les établissements type EPHAD (Etablissement d’hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) peuvent entrer dans cette catégorie.

 

Régime juridique de l’exploitation :

Du point de vue de l’investisseur, les règles juridiques sont celles de l’immobilier tertiaire avec une relation locataire/bailleur régit par le bail commercial. L’exploitant doit porter à sous sa responsabilité l’ensemble des autorisations relatives à l’exploitation médicales

Impacts récents changements législatifs :

Le marché :

Présentation générale :

Il s’agit d’une classe d’actifs récentes pour les investisseurs institutionnels (10ans) motivé par les données sociodémographique (vieillissement de la population, pyramide des âges, enjeux de dépendances et de son financement) vont dans le sens d’un besoin d’accompagnement du secteur avec des besoins immobiliers forts. La pérennité des besoins va dans le sens de l’émergence d’exploitant de plus en plus professionnels dans un marché se structurant et pouvant avoir une politique immobilière long terme. Par ailleurs les localisations de ces établissements peuvent bénéficier d’une vraie valeur du foncier dans des zones d’urbanisation importante.

 

Evolution récente sur valeurs des biens et niveaux de loyers :

Le secteur immobilier de cette classe d’actif se professionnalise,  harmonise les méthodes d’analyse et homogénéise les rendements attendus pour l’investisseur-bailleur.

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