investissement loi pinel 2024

Investir grâce à la loi pinel en 2024

Un dispositif en fin de parcours, mais qui réserve encore de bonnes surprises d'ici la fin de l'année
Un dispositif en fin de parcours, mais qui réserve encore de bonnes surprises d'ici la fin de l'année

La Loi Pinel : c'est la dernière ligne droite !

La loi Pinel était l'un des dispositifs phare de la décennie passé mais l'état a décidé d'y mettre fin à partir de début 2025, à cause d'un retour de levier pas assez suffisant au niveau national. Cependant, des affaires intéressantes sont encore à prévoir dans les mois à venir, en bénéficiant de réductions fiscales
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Une offre énorme mais très disparate !

Qu'est ce que le dispositif Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui consiste à investir dans l’immobilier, sous conditions, et de s’engager à louer le bien acheté pendant une période minimum de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans, en l’échange d’une réduction d’impôt correspondant à 9%, 12% ou 14% de la valeur du bien acheté (taux mis à jour pour 2024)

Depuis son lancement, la Loi Pinel a été prolongée et modifiée à plusieurs reprises pour répondre aux évolutions du marché immobilier et aux besoins en logement. Initialement prévue pour s’arrêter en 2017, elle a été prolongée jusqu’en 2024.

En 2024, bien que la Loi Pinel approche de son terme prévu, elle continue cependant de présenter des avantages attractifs pour les investisseurs, notamment grâce à des ajustements récents qui la rendent encore pertinente dans le contexte actuel du marché immobilier.

 

Quelle sont les dernières évolutions ?

Pour l’année 2024, la Loi Pinel a subi deux ajustements importants, notamment :

  • Réduction progressive des avantages fiscaux. Par exemple, la réduction d’impôt pour un engagement locatif de 6 ans est passée de 12% à 10.5%, pour 9 ans de 18% à 15%, et pour 12 ans de 21% à 17.5%.
  • Introduction du dispositif « Pinel+ », offrant des réductions plus avantageuses pour les logements respectant des critères environnementaux stricts et situés dans des quartiers prioritaires.

C’est l’article 199 Novicies du CGI (Code général des impôts) qui régit encore aujourd’hui les contours du dispositif. Il a connu plusieurs évolutions, ma dernière mise à jour datant de début avril 2024.

Evolution des taux de défiscalisation
Durée de Location Pinel classique 2014-2023 Pinel classique 2024 Pinel Plus 2024
6 ans 10,5% 9% 12%
9 ans 15% 12% 18%
12 ans 17,5% 14% 21%

Comment fonctionne un investissement en loi Pinel ?

L’investisseur contribuable et résident fiscal français achète un bien immobilier respectant la réglementation au moment du dépôt du permis de construire (Aujourd’hui, les normes BBC 2005 et RT 2012). Cela consiste à investir dans un parc immobilier qui respecte l’environnement, les normes énergétiques, la qualité du bâti.

 

Conditions d’éligibilité

Pour bénéficier de la Loi Pinel en 2024, les conditions incluent :

  • L’acquisition d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
  • Le respect des plafonds de loyers, variant selon la zone géographique (A bis, A, B1, etc.).
  • Le respect des plafonds de ressources des locataires.
  • La conformité aux normes énergétiques RT 2012 ou RE 2020.

 

Simulation chiffrée

Prenons l’exemple d’un investissement de 200 000 € dans une zone A :

  • Pour une location de 9 ans, la réduction d’impôt sera de 30 000 € (15% de 200 000 €), soit 3 333 € par an.
  • En Pinel+, pour la même durée, la réduction pourrait atteindre 36 000 €, soit 4 000 € par an.

 

Vous pouvez également réaliser un investissement en SCPI PINEL. Cheval Blanc Patrimoine pense que cette typologie de placement est moins cohérente à terme qu’un investissement en direct. Nous pouvons cependant en discuter.

Les étapes d'un investissement en Loi Pinel

Cheval Blanc Patrimoine vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement en loi Pinel : Simulations, sélection des programmes (accès à tout le marché en un clic), financements.

 

LA PROJECTION DE L’OPÉRATION AU SEIN DE VOTRE PATRIMOINE

Tout d’abord, un léger audit de votre situation vous permettra de bien comprendre l’impact de l’investissement au sein de votre patrimoine. C’est une étape obligatoire et ce quel que soit le conseil qui vous propose un investissement. La simulation projettera les revenus, les charges, l’impact sur votre impôt, le crédit, les assurances. Cela vous donnera une vision globale de l’opération au sein de votre patrimoine.

 

LE CHOIX DU PROGRAMME IMMOBILIER

Là, c’est la jungle ! Il existe constamment un stock de 4 000 programmes immobiliers en moyenne, auquel nous avons accès.

Les équipes du pôle investissement immobilier analysent, sélectionnent et sanctionnent les programmes présentés chaque semaine : Cohérence du prix, solidité du promoteur, marché locatif, potentiel de plus-value… Il s’agit de ne pas se tromper.

Notre approche, très défensive, nous limite à la sélection de 2 à 3% des programmes présentés. Nous apprécions particulièrement investir en Ile de France et à Bordeaux, du fait de nos établissements locaux. Nous nous déplaçons systématiquement sur place pour finaliser la sélection d’un programme immobilier et entériner nos certitudes.

immeuble en investissement loi pinel 2024

Les conditions à respecter afin de défiscaliser en Pinel

 

  • Le logement doit être loué nu.
  • Le logement doit être la résidence principale de son locataire
  • Le logement doit être loué dans un délai de 12 mois suivant sa livraison (Attention, il s’agira de bien choisir son bien immobilier pour ne pas perdre l’avantage fiscal !)
  • Depuis 2015, il est possible de louer à sa famille, hors foyer fiscal
  • Les plafonds de loyer et les plafonds de ressources du locataire doivent être respectés

Ces conditions sont cumulatives et obligatoires. C’est la contrepartie de la réduction d’impôt. Le gouvernement demande de la sorte aux contribuables français de se substituer à lui pour générer une offre locative dans les zones dites « tendues ».

Les opportunités encore disponibles en 2024

Marché immobilier

Le marché immobilier dans les zones éligibles reste dynamique, avec une forte demande locative notamment dans les grandes métropoles et les zones touristiques. En 2024, certaines villes comme Toulouse, Lyon et Bordeaux continuent de présenter de belles opportunités d’investissement locatif.

 

Rentabilité

La rentabilité d’un investissement Pinel en 2024 dépend de plusieurs facteurs, notamment l’emplacement du bien et les perspectives de valorisation à long terme. En général, une bonne rentabilité nette peut être obtenue en choisissant des zones avec une forte demande locative et en négociant bien le prix d’achat.

 

Comparaison avec d’autres dispositifs

La Loi Pinel reste compétitive par rapport à d’autres dispositifs de défiscalisation, comme le Denormandie (pour la rénovation dans les centres-villes anciens) ou le dispositif Malraux (pour la restauration de biens classés). Chaque dispositif a ses spécificités, mais la Loi Pinel offre un bon compromis entre réduction d’impôt et accessibilité pour les investisseurs.

Les risques et limites de la Loi Pinel

Risques du marché

Comme tout investissement immobilier, le dispositif Pinel comporte des risques, notamment liés à la volatilité du marché, à une éventuelle baisse des prix de l’immobilier ou à des difficultés de mise en location.

 

Engagement à long terme

Les investisseurs doivent s’engager à louer leur bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, ce qui implique une certaine immobilisation du capital et une exposition aux fluctuations du marché locatif sur cette période.

 

Fermeture du dispositif

La fin programmée de la Loi Pinel en 2024 incite à la prudence. Les investisseurs doivent bien évaluer les perspectives post-2024 et envisager des alternatives pour leurs investissements futurs.

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Parmi les 130 promoteurs avec qui nous travaillons

Nos programmes en loi pinel : Plus que jamais, l’importance de la sélection

Cheval Blanc Patrimoine est mandaté par plus de 130 promoteurs afin d’avoir une vision globale du marché et de pouvoir vous présenter les solutions d’investissement en loi Pinel les plus cohérentes du marché en 2024 et dans les années à venir :

Vérifications de la solidité du promoteur
Cheval Blanc Patrimoine effectue des vérifications rigoureuses sur la solidité financière et la réputation des promoteurs partenaires. Ceci inclut l’examen de leur historique de livraisons de projets, de la qualité de leurs constructions et de leur capacité à respecter les délais.

 

Sélection du programme : analyse du marché
Nos experts réalisent une analyse approfondie du marché immobilier local pour chaque programme proposé : Cela comprend l’étude des tendances démographiques, économiques et sociales de la zone, ainsi que des prévisions de croissance et de développement.

 

Analyse du potentiel de réévaluation (infrastructures, transports en commun, évolution du quartier, de la ville, de la région…)
Point important, nous examinons également le potentiel de réévaluation des biens immobiliers en fonction des projets d’infrastructures à venir, tels que l’amélioration des transports en commun, la création de nouvelles zones commerciales et résidentielles, ainsi que les initiatives de rénovation urbaine. En 2024, des projets comme le Grand Paris Express ou les extensions de lignes de tramway dans des villes comme Lyon et Toulouse sont des exemples concrets de développements qui peuvent augmenter la valeur des biens immobiliers à moyen et long terme.

 

Suivi et accompagnement personnalisé
Au-delà de la sélection des programmes, Cheval Blanc Patrimoine offre un accompagnement personnalisé tout au long du processus d’investissement. Cela inclut des conseils ponctuels sur le montage financier, l’optimisation fiscale et la gestion locative, garantissant ainsi un investissement serein et performant.

 

Adaptabilité aux nouvelles réglementations
Avec les évolutions fréquentes des réglementations fiscales et immobilières, Cheval Blanc Patrimoine veille à ce que ses clients soient toujours informés et en conformité avec les dernières lois. Par exemple, en 2024, des ajustements réglementaires concernant la performance énergétique des bâtiments ou les normes de construction peuvent influencer les choix d’investissement.

Le conseil de l'expert

Alexis crombez

Effectuez une simulation en Loi Pinel

 

Chaque profil d’investisseur comporte des caractéristiques différentes. Il conviendra de réaliser une simulation sur mesure afin de prendre en compte tous les impacts d’un tel investissement au sein de votre patrimoine : Revenus, charges, effort d’épargne, valorisation dans votre patrimoine…

Nos consultants se tiennent à votre disposition afin de vous présenter les chiffres clés d’un investissement en Loi Pinel et de le comparer avec d’autres types d’investissements.