OPTIMISER SA FISCALITÉ : VASTE SUJET À BIEN MAÎTRISER
Chaque année, des milliers de français réagissent face à leur feuille d’imposition. La fiscalité est une dépense souvent majeure dans les budgets.
Il existe pourtant bon nombre de possibilités pour réduire sa fiscalité en investissant intelligemment .
LES NICHES FISCALES : OU COMMENT L’ETAT ACCORDE DES RÉDUCTIONS D’IMPÔT EN VOUS INCITANT À VOUS SUBSTITUER À LUI
Il existe de nombreux dispositifs pour réduire votre fiscalité. Investissements immobiliers, placements financiers, préparation de la retraite notamment.
Si l’Etat accorde des réductions d’impôt lorsque vous investissez, c’est bien entendu qu’il y trouve un intérêt.
Quand l’Etat souhaite que l’économie de la construction se porte bien (c’est l’un des poumons de l’économie), et qu’il fait face à un trop fort déficit de logements (comme c’est le cas depuis quelques années en France), il a le choix. Construire des logements sociaux est le premier choix. C’est coûteux, particulièrement long, et cela ne suffit à combler le manque de logements intermédiaires. Alors l’Etat fait appel à ses contribuables. En l’échange de réduction d’impôt, il demandera aux contribuables d’investir en immobilier tout en s’engageant à louer le bien immobilier pendant une durée déterminée (6 ans pour la loi Pinel, 9 pour la loi Malraux par exemple), avec un plafond de loyer intermédiaire (qui reste néanmoins cohérent). C’est à la fois rapide, efficace, et cela peut permettre au gouvernement d’instaurer des règles, comme le respect de l’environnement et des nouvelles normes thermiques par exemple.
De manière identique, pour permettre l’essor de jeunes sociétés, l’administration fiscale accorde des réductions d’impôt à qui investira au sein de PME, à qui investira dans le cinéma, à qui investira pour préparer sa retraite, ou à qui rénovera des bâtiments classés, sauvegardés, investira dans des forêts, ou encore dans les départements d’outre mer. Il existe de très nombreux dispositifs pour vous permettre de réduire vos impôts. Le nerf de la guerre, c’est de sélectionner celui qui vous correspond, et surtout de réaliser une bonne opération parmi les milliers qui existent. Sur le papier, tout fonctionne.
« En défiscalisation, sur le papier, tout fonctionne. Mais il faut être très attentif. Car dans la réalité, lorsque vous investissez en immobilier, vous misez sur de la pierre. L’emplacement, le prix, le marché locatif. Tout doit être pris en compte. En investissant en PME, vous investirez sur des idées, des hommes, un projet. Il est essentiel de bien mesurer tous les paramètres. Lorsque nous conseillons nos clients sur ces sujets, nous sélectionnons de manière drastique les projets. Moins de 5% des solutions que nous analysons sont proposées à nos clients. Et c’est essentiel. Le projet doit être cohérent en dehors de toute considération fiscale. Investir dans un projet, pas dans une baisse d’impôt. » Alexis Crombez, directeur général, Cheval Blanc Patrimoine
Il existe des dizaines de possibilités pour investir et réduire ses impôts.
Nous allons ici parler des solutions pour réduire votre fiscalité avec l’investissement et les principales thématiques utilisées en France, pour bien comprendre les forces, les faiblesses et les règles à respecter dans le cadre de ces opérations.
- L’immobilier : dispositifs, opportunités et pièges à éviter : Loi Pinel, Loi Malraux, Loi Monuments Historiques
- Les placements financiers : les bonnes idées, opportunités, points d’attention : PERP, FCPI, FIP, Madelin….
- Les dispositifs spéciaux : Girardin, Sofica, bois et forêts…
La meilleure stratégie reste d’en définir une !
Ce qui compte, ce n’est pas la motivation de réduire sa fiscalité. C’est la motivation de faire une bonne opération patrimoniale. Ce qui est important, c’est le résultat final. Parfois, il sera plus opportun de réaliser une opération sans levier de défiscalisation si elle est plus cohérente qu’une autre qui réduit vos impôts. Parfois, la défiscalisation prendra tout son sens, si elle est imbriquée dans une opération rentable au sein de votre patrimoine et en respect de vos objectifs .
C’est pourquoi Cheval Blanc Patrimoine dessine avant tout avec vous une stratégie. Analyse de la situation, des objectifs, dessin d’une stratégie, comparaison, projection des solutions dans votre patrimoine, simulations. Puis décision. Puis solutions. Jamais l’inverse. C’est à notre sens la seule manière de bien gérer un patrimoine et une fiscalité.
Réduire ses impôts avec l’immobilier – profitez des taux bas, réalisez une opération cohérente et bénéficiez du meilleur levier patrimonial actuel.
Les taux sont actuellement au plus bas historique. on emprunte en France ce mois-ci à 1,35% et il s’agit d’une moyenne ! Les meilleurs financements à 20 ans sont sous les 1%.
la baisse des taux : l’arme qui donne à l’immobilier un énorme coup d’avance.
Avec des taux aussi bas, l’immobilier est devenu une évidence au sein des patrimoines de nos clients. Même si les prix ont augmenté, investir dans la pierre reste le placement préféré de plus de 80% des français (sondage Crédit Foncier).
Ses qualités sont nombreuses
- L’immobilier est tangible. C’est un actif réel.
- L’immobilier protège de l’inflation
- L’immobilier est résiliant. Cela fait des décennies qu’il a traversé les crises avec une solidité certaine
- L’immobilier peut être financé à crédit sur du long terme.
- Enfin, les assurances protègent la famille, et il peut être transmis a l’aide de nombreux outils à vos proches.
Ces nombreuses qualités nous permettent de définir que c’est un excellent moment pour emprunter. Reste à trouver l’opportunité Immobilière et le dispositif qui conviendra le mieux à votre situation.
Investir en immobilier et allier baisse d’impôts. Les dispositifs en vigueur : loi Pinel, loi Malraux, loi Monuments historiques, LMNP…
nombreux dispositifs sont à votre disposition pour allier l’immobilier à la réduction d’impôt sur le revenu.
Certains dépendent des niches fiscales, d’autres non. Afin de bien comprendre les niches fiscales et votre « éligibilité » aux dispositifs qui y sont soumis, vous pouvez contacter nos conseillers
Défiscaliser avec l’immobilier, premier levier : L’incontournable loi Pinel
On entend parler de la loi Pinel constamment. Ce sont tous les ans des dizaines de milliers d’investisseurs qui choisissent les dispositifs d’immobilier locatif à levier de réduction d’impôt. Sur le papier, la loi Pinel n’est pas loin d’être imbattable. Mais il faut faire très très (très très très) attention à la sélection de son investissement. A notre sens, moins de 5% des programmes qui nous sont présentés représentent un intérêt si l’on exclue l’avantage « fiscalité »
La loi Pinel, c’est quoi ?
Petit Rappel. Nous disposons d’une page complète qui décrit la loi Pinel.
La loi Pinel est un dispositif qui vous permet d’investir en immobilier sous conditions (décrites dans notre page dédiée) : Plafond de loyers, prix au m², plafond de ressources du locataire, respect de normes énergétiques, engagement de location pendant une durée minimum. En l’échange de quoi, vous aurez le droit de réduire vos impôts de 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans ou 21% sur 12 ans. Soit 2% du montant de l’investissement par an en réduction d’impôt sur 9 ans par exemple.
Un exemple concret – Cas d’un investissement à 250 000€, couple de 40 ans, deux enfants à charge, 100 000€ de revenus annuels.
Investissement de 250 000€. Appartement en île de France. Loyer de 800€ par mois. Charges de 100€ par mois. Taxe foncière de 800€ par an, assurances diverses pour 150€ par an. Financement à 100% à crédit sur 25 ans au taux de 1,5% avec une assurance à 0,20%. Livraison du bien neuf en 2021.
Les résumés simplistes trouvés sur internet vous diront la chose suivante
REVENUS : 800€ par mois de loyer + 416€ de réduction d’impôt
Charges – Crédit : 1094.15€
Soit une opération mensuelle positive de 121.85€
Au delà, les simulations intègrent souvent une revalorisation du bien trop importante pour être réaliste.
La réalité est différente
C’est bien entendu complètement faux. De nombreux autres paramètres sont à prendre en compte. : Les loyers sont imposés à votre impôt sur le revenu après imputation des charges, il y a des frais locatifs : Gestion, quittances, nous estimons également que les locataires changent tous les 3 ans pour les simulations. Assurances, taxe foncière…
Dans ce cas, voici les chiffres pour la même opération :
REVENUS : 800€ par mois de loyer + 416€ de réduction d’impôt. ils ne changent pas.
Charges: Crédit, montant identique. Assurances également. Taxe foncière, frais de gestion locative, départ d’un locataire tous les deux ans, charges de relocation, intération des revenus dans les flux taxables à l’impôt sur le revenu lissé sur les 9 ans.
A ce moment là, l’effort d’épargne moyen sur la durée est de 200€ par mois environ. Mais si vous deviez placer ces fonds pour réaliser le même résultat à 10 ans, il faudrait les placer à plus de 10%…
Il s’agit donc d’une opportunité de qualité sur le papier, c’est certain.
Comment bien investir en loi Pinel : L’importance de la sélection d’un bien immobilier cohérent
C’est tout le problème. Vous trouverez des milliers d’offres sur internet. Souvent, les programmes sont trop chers, ou à des emplacements douteux. Il est essentiel de bien investir. Certains commerciaux vous diront : « Il est normal d’acheter du neuf 35% au dessus du prix de l’ancien ». Non. En fait non, pas du tout. Car lorsque vous revendez 10 ans plus tard par exemple, vous ne vendez pas du neuf. Pas de garantie décennale. Vous vendez de l’ancien, ou du « récent ».
Le neuf est un peu plus cher que l’ancien. Economies d’energie, dernières normes, garanties décennales. Mais il faut que ce prix soit cohérent. Compensé par l’absence de travaux prévisibles sur l’ancien, et des frais de notaires moins élevés, mais pas bien plus de différence.
Chez Cheval Blanc patrimoine, nous avons observé plus de 1100 programmes l’année dernière. Nous en avons conseillé 17. Parmi lesquels : Asnières sur Seine, Montreuil, Le plessis Robinson, Clamart, Thiais, Saint Cyr L’école, Versailles, Antony, Gentilly, Montrouge, Rueil Malmaison, Bordeaux, par exemple. Et toujours à des prix cohérents. Nos bonnes relations avec les promoteurs nous permettent d’avoir accès à ces offres au juste prix, au bon endroit.
Parfois, il sera plus cohérent d’investir SANS défiscaliser.
Dans tous les cas, une simulation avec les autres possibilités d’investissement devra être comparée, à toutes caractéristiques comparables, pour bien mesurer l’impact réel de telle ou telle option.
Tous les autres dispositifs à votre disposition pour diminuer votre fiscalité :
Notre site détaille chacun de ces dispositifs.
La Loi Malraux, pour investir en zone sauvegardée et profiter de 30% de réduction d’impôt sur le montant des travaux.
La loi Monuments historiques, pour rénover des biens immobiliers classés et diminuer votre revenu imposable du montant des travaux.
Le LMNP pour générer des revenus défiscalisés grâce aux amortissements
La nue propriété : Pour investir en immobilier sans percevoir de revenus sur une durée déterminée mais avec une forte décote à l’achat !
Les SOFICA . Pour investir dans le cinéma
Les FCPI et les FIP. Pour investir au sein de start up
Les PERP pour préparer votre retraite
et encore des dizaines d’autres dont vous pouvez discuter avec nos consultants.
Toujours la même règle : Bien Réfléchir à la stratégie, bien choisir ses solutions.
