Grand Paris Le top 10 des villes où investir
Projet colossal, le Grand Paris est en passe de complètement transformer l’Île-de-France. En améliorant le cadre de vie de ses habitants (transports, logements, aménagements…), il propulse certaines villes de banlieue parisienne en tête des acquisitions immobilières et donne un coup de projecteur aux communes desservies par le Grand Paris Express. Avant que les prix de l’immobilier ne flambent, il est temps de saisir de belles opportunités ! Mais, dans quelle ville investir ?
Cheval Blanc Patrimoine vous présente son top 10.
Le projet du Grand Paris
Initié en 2007 sous la présidence de Nicolas Sarkozy, le projet du Grand Paris a pour ambition de transformer l’agglomération parisienne pour l’élever au statut de grande métropole mondiale. Pour redynamiser les banlieues proches de la capitale, plusieurs projets ont vu le jour comme le Grand Paris Express, réseau de transports de grande envergure avec un métro automatique autour de Paris d’une longueur de 200 km et la construction de 68 nouvelles gares.
Débutés le 1er janvier 2016, après des années de projets, de lois et de discussions entre l’État, la région Île-de-France et les collectivités territoriales, les travaux du Grand Paris vont s’échelonner jusqu’en 2030 avec une accélération prévue en 2024 pour l’organisation des Jeux olympiques.
La Métropole du Grand Paris rassemble 131 communes : les 123 communes des départements de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne), 7 communes de la grande couronne (Athis-Mons, Argenteuil, Juvisy-sur-Orge, Morangis, Paray-Vieille-Poste, Savigny-sur-Orge et Viry-Châtillon) ainsi que Paris.
Avec le développement des transports mais aussi la construction massive de logements neufs et la multiplication des aménagements (espaces verts, services, etc.), les communes du Grand Paris prennent de la valeur et promettent de belles opportunités d’investissement !
1. Saint Denis (93)
En tête du top 10 des villes où investir dans le Grand Paris : Saint-Denis. La commune de 114 000 habitants est l’une des premières à bénéficier du Grand Paris Express avec la construction de la gare Saint-Denis-Pleyel qui ouvrira ses portes en 2024. Avec plus de 250 000 voyageurs attendus par jour, elle sera la plus grande gare du Grand Paris Express. Elle accueillera quatre lignes de métro (14, 15, 16, 17) et sera en correspondance avec la ligne 13 et le RER D.
En plus d’être très bien desservie, la ville de Saint-Denis va bénéficier d’un projet d’aménagement urbain de 340 000 m² basé sur une l’innovation environnementale et énergétique. Choisie pour recevoir le Village Olympique et Paralympique des Jeux de Paris 2024, ses espaces publics vont être transformés pour mettre en avant les mobilités douces et les espaces naturels (création de parcs et de squares, verdissement des rues, toits végétalisés, etc.).
À Saint-Denis, le marché locatif est très important, 73 % des ménages sont locataires de leur résidence principale. Avec le lancement de nombreux programmes neufs, la ville est particulièrement attractive pour les investisseurs. Sur le quartier Pleyel, près de 3 000 logements neufs sont prévus. Le rendement locatif à Saint-Denis est estimé à 7,45 % (source ouinvestir.net).
2. Bobigny (93)
Chef-lieu de la Seine-Saint-Denis, la ville de Bobigny profite également du Grand Paris Express. Elle accueillera les lignes 5 et 15 du métro mais aussi le tramway T1 mais aussi plus de 15 lignes de bus à l’horizon 2025.
En plus du nouveau réseau de transports, de nouveaux projets d’aménagement vont voir le jour avec la volonté de proposer aux 58 000 habitants un meilleur cadre de vie. Le centre commercial Bobigny 2 fait notamment partie des projets qui vont transformer la ville avec l’arrivée de nouveaux logements et de nouveaux équipements. Plus de 1 100 logements vont être construits dans le quartier qui vise le label « éco quartier ».
Autre projet, la gare Drancy-Bobigny va aussi contribuer à favoriser les investissements. Elle permettra de rejoindre la Défense en à peine 20 minutes. À Bobigny, ce sont les petits logements qui offrent le meilleur rendement locatif, il est estimé à 7,98 % pour un studio et à 7,63 % pour un deux pièces (source ouinvestir.net).
3. Bagneux (92)
Ville idéale pour investir, Bagneux, dans les Hauts-de-Seine, reste encore abordable avec un prix au m² inférieur de 20 à 30 % à celui des villes voisines. Avec le Paris Express, la gare de Bagneux se situera à seulement 20 minutes de la Défense, contre presque une heure auparavant.
Pour augmenter son attractivité, la ville a entièrement repensé ses quartiers et ses rues : nouveaux commerces, nouvelles résidences, réhabilitation des vieux bâtiments… Le quartier des Mathurins qui abrite un ancien site industriel va devenir un grand quartier mixte mêlant logements, bureaux et équipements dans un cadre de verdure.
À Bagneux, le rendement locatif est estimé à 7,72 % pour un studio de 20 m² (source rendementlocatif.com).
4. Villejuif (94)
Villejuif, situé en Val-de-Marne, à 8 kilomètres seulement du centre de Paris, va accueillir deux nouvelles gares : celle de Gustave Roussy et celle de Louis Aragon. Autour de cette deuxième gare, le quartier est en voie de transformation avec la création de 500 logements. Un point stratégique pour les investisseurs immobiliers !
Villejuif va également connaître un potentiel de croissance important avec son projet d’aménagement du Campus Grand Parc (3 300 logements, 150 000 m² de locaux tertiaires…) et la création d’un cluster géant de la santé qui comprendra notamment un centre de recherche contre le cancer et qui devrait accueillir plus de 35 000 étudiants, médecins et chercheurs.
Actuellement, le rendement locatif à Villejuif est estimé à 6,22 % pour un studio et 5,85 % pour un T4 (source ouinvestir.net). Les prix de l’immobilier sont en forte progression, c’est le moment idéal pour investir !
5. Le Plessis-Robinson (92)
Le Plessis-Robinson est devenu en 20 ans l’une des villes les plus prisées des Hauts-de-Seine ! Située au Sud-Ouest de Paris, elle bénéficie d’un cadre naturel et agréable avec un point culminant à 180 m d’altitude. Le Plessis Robinson dispose d’un large choix de transports en commun avec le passage du RER B et 7 lignes de bus. Avec le Grand Paris Express, la commune bénéficiera également du tram T10 qui reliera Antony à Clamart.
Idéale pour les investisseurs, la ville jouit d’un bassin d’emploi assez fertile et présente un marché immobilier dominé par des grands immeubles d’habitation et de nombreux pavillons. La proximité directe avec les espaces verts de la ville rend cette dernière encore plus attractive.
Le rendement locatif au Plessis-Robinson est estimé à 5,84 % (source ouinvestir.net).
Vous souhaitez investir au Plessis-Robinson ? Découvrez le programme « Le Prélude » situé dans le prolongement immédiat du centre-ville, au pied du tram T6 !
6. Gennevilliers (92)
Gennevilliers réunit tous les atouts pour un investissement locatif réussi. Située à seulement 3,8 km du Nord de Paris, elle jouit d’un cadre de vie idéal avec son grand port fluvial et ses nombreux espaces verts. L’Ouest de la ville bénéficie des stations de métro de la ligne 13 tandis que l’Est bénéficie des gares du RER C. Au Nord de la ville, l’autoroute donne directement accès à la petite couronne parisienne dont les villes de Saint-Denis ou Bobigny, citées précédemment. Avec le Grand Paris Express, la ligne 15 du métro viendra s’ajouter au réseau de transports.
Grâce à son port, Gennevilliers est un point de rencontre logistique qui génère de nombreux emplois afin de faire transiter des produits métallurgiques, des minerais, des produits pétroliers, des matériaux de construction, des machines, des véhicules, des produits agricoles, etc.
Le rendement locatif à Gennevilliers est estimé à 6,92 % pour un studio et à 4,76 % pour un T2 (source ouinvestir.net).
7. L’Hay-les-Roses (94)
À proximité immédiate de la capitale, l’Haÿ-les-Roses est une commune en perpétuel développement. Elle bénéficie d’un centre-ville réaménagé avec des espaces publics rénovés et de nombreux commerces. La ville est mondialement connue pour sa Roseraie, jardin remarquable, enregistré parmi les monuments historiques français.
L’Haÿ-les-Roses est desservie par la ligne 7 du métro et le RER B. Dans le cadre du Grand Paris Express, elle disposera également de la ligne 14, qui la reliera à Paris et à l’aéroport d’Orly en seulement une dizaine de minutes.
Idéale pour les investisseurs, son rendement locatif est estimé à 7,19 % pour un studio et à 6,72 % pour un T4 (source ouinvestir.net).
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8. Champigny-Sur-Marnes (94)
Située à 10 km à l’Est de Paris, la ville du Val-de-Marne, est connue pour son urbanisation croissante. Proche du bois de Vincennes et du 12e arrondissement de Paris, Champigny-sur-Marne est desservie par le RER E et de nombreuses lignes de bus.
En 2024, elle sera équipée de deux gares et desservie par la ligne 15 du métro. De nombreux programmes immobiliers neufs en loi Pinel sont prévus dans des quartiers entièrement repensés pour une qualité de vie optimale : espaces verts, infrastructures sportives et culturelles, écoles, commerces, etc.
Dans le secteur de l’immobilier, les biens neufs en vente demeurent accessibles, contrairement à d’autres métropoles qui ont déjà connu une forte inflation. Les investisseurs ont donc tout intérêt à miser dès à présent sur cette commune du Val-de-Marne où le rendement locatif est estimé à 6,92 % pour un studio et à 6,02 % pour un T4 (source ouinvestir.net).
9. Saint-Germain-en-Laye (78)
Localisée dans les Yvelines, la commune de Saint-Germain-en-Laye offre un cadre de vie convivial et dynamique. Située à 10 minutes des axes autoroutiers A86 et A13, elle est très proche de Paris. Grâce au RER A, elle permet de rejoindre la station Charles-de-Gaulles-Étoile en seulement 20 minutes.
Sa proximité avec Paris et notamment avec la Défense en fait une ville prisée par les jeunes couples CSP+ avec des enfants. Saint-Germain-en-Laye est idéale pour les investisseurs qui souhaitent acquérir des biens de taille importante avec un risque d’impayés très réduit.
La demande en logement dans cette ville est assez élevée, ce qui en fait un atout pour l’investissement locatif. Son rendement est estimé en moyenne à 5,38 % (source ouinvestir.net).
10. Nanterre (92)
Réputée pour attirer les étudiants et les jeunes actifs, Nanterre est une des villes les plus populaires des Hauts-de-Seine. Bordée par la Seine, elle jouit de nombreux espaces verts et d’un bassin d’emplois très dynamique.
Côté économique, Nanterre bénéficie de plusieurs sièges sociaux de grands groupes tels que SFR, AXA, la Société Générale ou encore HSBC. Elle possède 4 800 établissements où plus de 90 000 travaillent. Son emplacement stratégique, proche de la Défense, premier quartier d’affaires européen, en fait une valeur sûre pour l’investissement locatif.
Nanterre héberge également l’université Paris-Ouest et ses 33 000 étudiants, ce qui en fait une ville idéale pour les investisseurs qui souhaitent acquérir un studio ou un bien meublé. Son rendement locatif est estimé en moyenne à 5,53 % (source ouinvestir.net).
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