La loi Denormandie, en quelques mots, c’est quoi ?
La loi Denormandie est entrée en vigueur le 1er Janvier 2019. C’est une loi qui vient compléter le dispositif Pinel, qui existe depuis nombreuses années, et dont le succès est certain.
Il s’agit pour le législateur de redonner un élan à l’immobilier, véritable moteur de l’économie en France, en y alliant le besoin grandissant d’améliorer la qualité énergétique et écologique du parc immobilier existant, pour répondre aux exigences des textes d’une part, et surtout pour permettre aux locataires de disposer de logements correspondant à leurs besoins.
Il s’agit de pousser les investisseurs à fournir des logements décents aux locataires, respectant les normes énergétiques ou s’en rapprochant au maximum. il s’agit surtout de rendre plus accessible l’avantage fiscal pour une rénovation d’un bien ancien destiné à la location. La loi Pinel « ancien » n’ayant connu qu’un succès mesuré, notamment à cause de la lourdeur des conditions d’éligibilité.
Finalement, le grand perdant, c’était le logement lui même ! Il existe un réel besoin de restructuration du parc immobilier ancien français. Devant l’ampleur des travaux pour les mises aux normes, un coup de pouce fiscal était indispensable. Il s’agit de donner accès à une qualité de logement supérieure pour des locataires qui font face à l’insalubrité, et à la fois faire un petit pas de plus pour notre planète.
En ce sens, la loi Denormandie propose aux investisseurs de rénover des logements considérés comme vétustes, au sein de centre ville, en l’échange d’une défiscalisation qui sera équivalente à celle de la loi Pinel.
Les conditions pour profiter de la loi Denormandie
Des travaux, mais pas n’importe lesquels, et pas n’importe comment. Des conditions pour que la loi incite le contribuable à y participer, mais faire en sorte que les gagnants soient aussi les locataires, l’écologie, et l’économie.
Parmi les conditions
- Avant tout, il faut investir au sein d’un bien immobilier (appartement ou maison) dans l’ancien, destiné à être mis en location.
- Il faut s’engager à mettre en location du bien acquis pour une période de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans.
- Comme pour la loi Pinel, il s’agira également d’attribuer ce bien immobilier à un locataire respectant des conditions de ressources plafonnées.
- L’investissement devra comporter au minimum 25% de travaux, et l’enveloppe globale de l’investissement sera de 300 000€ pour le calcul de l’avantage fiscal.
- Mais surtout, il faut que le bien à rénover se trouve dans une liste de 222 villes listées dans le plan « action coeur de Ville » ou dans les villes qui sont partenaires des « opérations de revitalisation du territoire »
De la même manière, le plafond du prix au m² a été défini pour s’aligner sur celui de la loi Pinel, et permettre de cibler les zones qui en ont réellement besoin.
- Plafond du prix au m² pour le calcul de la défiscalisation : 5 500€
Bien entendu, le dispositif entrera dans le plafonnement des niches fiscales, ce qui devrait fortement en réduire l’impact, hélas.
Bon à savoir
Les travaux ne sont pas « libres ». Ils devront soit faire partie d’une liste de travaux déterminés (2 Catégories minimum parmi les 5 catégories : Isolation des combles, isolation des murs, isolation des fenêtres, changement de production d’eau chaude, changement de chaudière), soit améliorer la performance énergétique du logement de 20% en habitat collectif, et de 30% en habitat individuel
Quelles réductions d’impôt pour la loi Denormandie ?
Le législateur ne s’est pas embêté ! les réductions d’impôt seront identiques à celles de la loi Pinel :
- 12% du montant de l’investissement en réduction d’impôt linéaire sur 6 ans
- 18% du montant de l’investissement en réduction d’impôt linéaire sur 9 ans
- 21% du montant de l’investissement en réduction d’impôt linéaire de 18% sur 9 ans puis 3% sur les 3 ans suivants
Exemple : Investissement de 200 000€ en loi Denormandie sur 9 ans : 4 000€ de réduction d’impôt sur le revenu pendant 9 ans.
La loi Denormandie, un réel besoin ?
Quelques chiffres parlent mieux, et l’INSEE publie souvent des études à ce sujet.
En France aujourd’hui, plus de 20 000 000 de logements ont été construits avant 1974, et moins de 16% ont été sérieusement rénovés ! Depuis ces années, de nombreux problèmes sont apparus. Emission de gaz à effet de serre, prise de conscience de l’importance de la transition énergétique pour l’écologie, nouvelles normes… de nombreuses personnes sont mal logées, mal chauffées… Et ce sont le plus souvent des locataires. La loi Denormandie incitera à limiter ces difficultés, en incitant le propriétaire à mettre à disposition du locataire un logement mieux adapté contre un avantage fiscal.
Parmi les difficulés rencontrées par les locataires, encore aujourd’hui, la liste est longue… Humidité, isolation, fenêtres, électricité, absence de chauffage, accès à l’eau même…
Un dispositif efficace n’était pas de trop…
Le gros bémol pour les investisseurs : La zone d’acquisition
Le législateur a décidé de limiter l’impact de la loi à une liste de 222 villes listées par le gouvernement
En île de France, cela limite par exemple clairement le spectre d’investissement.
Nous préférons avoir le choix de la ville, qui est primordial à notre sens pour réaliser un bon investissement. Arrivée des transports, activité économique, potentiel de plus value… Ce sont autant de critères difficiles à prendre en considération quand le choix de l’emplacement est limité.
L’avis de l’expert : Alexis Crombez, Directeur général chez Cheval Blanc Patrimoine
La loi Denormandie répond à de nombreux critères pour en faire un dispositif attirant. Malgré tout, son impact nous semble difficile à mesurer du fait de la limitation de l’opération à une liste de 222 villes qui sont aujourd’hui de réels paris pour les investisseurs. Alors ce dispositif devrait surtout concerner les investisseurs avisés, joueurs, avec une vision long terme pour la revitalisation de ces zones. Cela reste un appendice de la loi Pinel, qui est à notre sens un véritable outil indispensable à l’immobilier, mais aussi pour les patrimoines de nos clients et pour la transition énergétique.
En fonction des projets disponibles, et en fonction de votre profil d’investisseur, une légère étude de votre situation permettra de définir l’intérêt d’une telle opération dans votre patrimoine. Nous sommes à votre disposition !